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开来而既往 明道不计功
传承开明精神 树开明风 做开明人
2003年2月，国土资源部首次发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，强调“停止别墅类用地的土地供应”。之后9年内，国土资源部更是陆续发布了5道“禁墅令”。然而，房地产市场上仍是“墅”出不断，目前珠海在售的以“墅”为名，或包含别墅类房屋的楼盘就不少，比如五某东方墅、卓某唐家墅、中某城市美墅、红某别院等等。这些房地产项目中，大多是高层电梯房与别墅房屋混合别墅物业费，其中别墅销售推广中，大都叫联排别墅，或称。然而，类似别墅与高层住宅混合的小区，对于联排别墅该如何收取管理费？是该实行政府指导价，还是实行市场调节价呢？珠海不少类似小区，在物业服务过程中却屡屡出现纠纷。下面，本律师以近日代理的一宗真实案例，为大家提供以案说法。
【案情简介】
2015年4月24日，田某向珠海中某房地产公司购买斗门中某城市花园联排别墅一套，并签订《前期物业管理服务合同》，约定物业费为每月每平方米3.5元。田某物业费交至2017年3月份后，没再交付。物业公司起诉要求田某支付拖欠的物业费与违约金。田某则认为，其停付物业费是事出有因，且小区大部分的业主都停交，并非其一户所为。原因是，2016年3月1日起出台《珠海市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），规定珠海实行包干制的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费别墅物业费，业主大会成立之前实行政府指导价管理。并规定高层（有电梯）最高收费标准3元/平方米·月，多层（无电梯）最高收费标准1.90元/平方米·月。物业公司自新规出台后来的收费是超标与违法的。而且，他购买的房屋只是联排房屋、联排别墅，不是真正的别墅，不能按别墅标准缴纳物业服务费。
【法官说法】
涉案小区属于别墅与高层（有电梯）住宅混合型小区，涉案房屋不属于高层住宅（有电梯）和多层（四层至六层无电梯）住宅，其在别墅区内，属于联排式别墅。
根据《办法》规定，物业服务收费根据不同的收费方式和物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价。别墅实行市场调节价，不在政府的指导价格范围内。故，法院一审支持了物业公司的请求。
【律师观点】
首先，关于涉案房屋是否属于别墅的问题。
法院以涉案房屋为联排别墅，即认定房屋为别墅，进而确认实行市场调节价，而对房屋是否属于别墅不加说理与评析即加以认定，或是对大前提的认定错误。按照国家标准《民用建筑设计术语标准》，别墅一般指带有私家花园的低层独立式住宅。田某的房屋是三层联排房屋，虽是低层住宅，但不是独立式，不符合该标准关于别墅的规定。不应以开发商“联排别墅”为名推广销售房屋，而断章取义认定“联排别墅”即为别墅。另外，是否属于别墅，小区容积率是国际上一项重要的认定标准，其中根据《上海市居住区、建筑群名称管理规定》第三条第九项规定：“别墅，指容积率不超过0.35的居住用途的建筑物、建筑群”，而涉案小区的一期即联排别墅区的容积率为0.576，也不符合别墅关于容积率的规定。涉案房屋认定为别墅应该是错误的。
其次，关于涉案小区物业服务收费是实行政府指导价还是市场调节价的问题。
涉案小区不是别墅，不能根据《办法》第七条第二款关于别墅实行市场调节价的规定，而应当根据《办法》规定实行政府指导价。理由如下：
根据《办法》第七条第二款规定：“实行包干制的物业服务收费，业主大会成立之前的住宅实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后或按照《珠海市物业管理条例》的规定不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会职责的住宅实行市场调节价。”与《珠海市物业服务收费管理办法若干问题的通知》第二条的规定：“自《办法》正式实施日期，项目已经部分销售的物业服务项目，如果销售面积和户数尚未达到物业管理区域内可售面积和户数50%的，实行包干制的前期物业服务合同按《办法》规定的政府指导价执行，若已经签订的前期物业合同物业服务收费超过政府指导价标准的，应调整至政府指导价范围内，已经进行前期物业合同备案的，重新备案”。涉案小区至今未成立业主大会，且物业公司并未举证涉案小区在《办法》正式实施日期，销售面积和户数达到物业管理区域内可售面积和户数50%。故，涉案小区应实行政府指导价，且物业公司超标收费既没有按《办法》自主下调至指导价范围，又没有到区价格主管部门重新备案。物业公司超标违法收费，其诉求应予以驳回。
诚然，如果物业公司觉得涉案小区为联排别墅，服务收费确需超过政府指导价的，应根据《珠海市物业服务收费管理办法》第十条规定，经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意后，并应当向所在地的区价格主管部门提出申请后实行。
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