限 时 特 惠： 本站每日持续更新海量各大内部创业教程，一年会员只需98元，全站资源免费下载 点击查看详情
站 长 微 信： muyang-0410
一、引言
国有资产是法律上确定为国家所有并能为国家提供经济和社会效益的各种经济资源的总和，是属于国家所有的一切财产和财产权利的总称。
不同于其他财产性质，国有资产处置是国家管理宏观经济,调整产业结构和产品结构，实施国家经济政策的一种重要手段。国有资产处置必须遵循依法处置原则、等价有偿原则、经济效益原则。
国有资产处置按内容可分为产权处置和经营性处置两类；按照资产处置的媒介形式和产权关系的变动情况，国有资产处置方式一般有资产委托、资产转让、企业兼并、资产拍卖、资产出租以及破产企业的清算、清理等几种方式。
结合实务，本文将以深圳市为例，针对行政事业性国有资产的出租合规及风险把控问题进行阐述。
二、国有资产类型
国有资产可分为：
（一）经营性国有资产，即国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益；
（二）行政事业性国有资产，是指由行政事业单位占有、使用的，在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。
包括：国家拨给行政事业单位的资产、行政单位按照国家政策规定运用国有资产组织收入形成的资产，以及接收捐赠和其他经法律确认为国家所有的资产；
（三）资源性国有资产，即国家拥有的土地、森林、矿藏等资源。
对国有资产的管理实行政府分级监管、各部门及其所属单位直接支配的管理体制；受国家法律、法规、规章、规范性文件及地方性法规、规章及规范性文件约束。
三、出租的合规要点
（一）主要法律依据
《行政事业性国有资产管理条例》、《深圳市行政事业单位国有资产管理办法》、《深圳市本级行政事业单位国有资产使用办法》、《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》。
（二）管理机构及职责
1.单位对其占有、使用的政府物业对外出租承担主体责任，负责按照规定办理本单位物业出租事项的报批、招租、合同签订、备案等手续，对出租物业进行跟踪管理，按规定及时收缴租金，及时催收欠缴租金，保障物业的安全完整，确保出租行为合规合法。单位应制定本单位内部政府物业对外出租审批流程。
2.主管部门（无主管部门的行政事业单位以本单位为主管部门，下同）按照规定权限审批本部门及下属单位政府物业出租事项，负责监督检查本部门及下属单位物业出租行为，督促本部门及下属单位加强对已出租物业进行跟踪管理，及时收缴租金收入，防止国有资产流失。
3.财政部门是市本级政府物业出租管理的综合职能部门，负责制定相关政策制度，完善信息化管理系统，从市级政府公共资源交易体系中确定第三方公共资源交易平台，按权限对单位政府物业出租方案进行备案，并对政策制度的执行情况进行监督检查。
（三）物业出租的范围及前提
1.用于出租的国有资产（政府物业）包括：单位房产（及地下建筑物）、土地、场地、构筑物及经规划部门批准且在有效期内的临时建筑物。
2.出租的前提条件：优先保证单位履行行政职能和完成事业任务。
（四）出租方式
1.政府物业对外出租有公开招租和非公开招租两种方式。公开招租是特指单位通过深圳市公共资源交易平台对外出租的交易方式。其他非通过深圳市公共资源交易平台对外出租的均视为非公开招租。
2.单位政府物业原则上应采用公开招租的方式，非公开招租仅限于：
（1）涉及国计民生、文物保护、公共安全、公共卫生或社会秩序等特殊要求或具有公益性的物业出租；
（2）同一层级行政事业单位（以财政管理层次为准）之间的物业出租；
（3）党政机关（不含事业单位）将本机关物业出租给下属单位（含原改制转企或应脱钩未脱钩的下办企业）的；
（4）出租期限在6个月以内（含6个月，下同）的临时物业出租；
（5）涉密或侦查工作需要的物业出租；
（6）其他经市政府同意的特殊物业出租。单位不得故意拆分租期，以规避公开招租。
（五）出租程序
1.单位申报。（1）内部决策；（2）准备申报材料；（3）系统申报。单位通过财政资产管理信息系统提交物业对外出租申请，在系统内报主管部门、财政部门审批或备案。（4）纸质申报。即向主管部门上报纸质文件。
2.主管部门审批。属公开招租的，由主管部门进行审批并完成财政资产管理信息系统同步审批；属非公开招租的，由主管部门审批后通过系统报财政部门备案，并完成财政资产管理信息系统同步审批。
3.财政部门备案。财政部门应在接到单位备案文件起10个工作日内出具是否同意备案的正式意见，超过10个工作日未出具不同意见的，视为同意单位备案。
4.招租及合同签订。单位应在取得同意物业出租批复或同意备案批复10个工作日内，按照批复意见实施招租。成功招租后，单位应按照相关法律、法规与承租人签订租赁合同。
5.跟踪管理。单位与承租人签订租赁合同后，应对出租物业进行跟踪管理，及时收缴租金、及时制止承租人违反合同约定的行为，对因承租人违反合同约定导致租赁合同不能正常履行或合同被终止的，出租单位应按照合同约定，及时采取应对措施，保护国有权益不受侵害，并将相关情况及时报主管部门、财政部门备案，收取的违约金视同租金收入管理。
四、法律风险分析
深圳行政事业单位出租物业的，应通过在深圳市公共资源交易平台对外出租的交易方式进行，否则可能面临民事、行政、刑事三个方面法律风险。
（一）民事责任
在国有资产出租过程中，经常会因为出租方对法律法规及规范性文件的不熟悉导致合规环节出现纰漏，进而导致被上级机构责令对已履行的租赁合同进行调整的尴尬境地，由此涉及到国有资产管理方的民事责任的评判问题。
根据《中华人民共和国民法典》第一编第六章第三节第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定深圳市行政事业单位国有资产管理办法，不违背公序良俗”。
租赁合同的签订没有履行政府监管要求，履行相应程序，是否违反该法条规定的第（三）种情形？
1.对“不违反法律、行政法规的强制性规定”中“法律、行政法规”的理解。
（1）法律是指经过拥有国家立法权的全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会通过后，由国家主席签署主席令予以公布。一般均以“法”字配称。
（2）法规包括行政法规和地方性法规，一般用“条例”、“规定”、“办法”等称谓。行政法规是由国务院根据宪法和法律制定，并由国务院总理签署国务院令公布。地方性法规是由省、自治区、直辖市以及较大的市（如省会）的人大及其常委会制定，并由大会主席团或常委会发布公告予以公布。
（3）规章包括部门规章、地方政府规章。规章由本部门首长或省长、自治区主席、市长签署命令予以公布。规章一般称“规定”、“办法”，但不能用“条例”。
（4）规范性文件指除法律、法规、规章以外的行政机关及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织在职权范围内依法制定的在本行政区域或其管理范围内具有普遍约束力，在一定期限内反复适用的文件。
2.深圳行政事业单位出租物业依据的《行政事业性国有资产管理条例》、《深圳市行政事业单位国有资产管理办法》、《深圳市本级行政事业单位国有资产使用办法》、《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》，除《行政事业性国有资产管理条例》属于行政法规外，其他均属于规范性文件。《行政事业性国有资产管理条例》属于民法典的下位法，且并未对国有资产管理进行具体规定，各行政事业单位在出租物业时需依据该行政区域内规范性文件来进行；出租物业所签订的租赁合同应以民法典确定法律效力。
如没有按规定进行公开招租而签订的租赁合同，其效力不受特殊监管要求的影响，仍属于依法成立、合法有效的合同；行政事业单位为符合监管要求，通常需解除合同，在此情形下，单位需承担相应的违约赔偿责任。
（二）行政及刑事责任
行政事业单位未经审批或备案，擅自对外出租物业的，属于违法违纪行为。
根据《深圳市人民政府部门行政首长财经问责暂行办法》的规定，行政首长被问责的，采取下列方式追究责任：
（一）责令限期整改；
（二）责令作出书面检查；
（三）责令公开道歉；
（四）通报批评；
（五）责令辞职；
（六）建议免职。
以上责任追究方式可以单独适用或者合并适用。根据《中华人民共和国预算法》《财政违法行为处罚处分条例》《设立“小金库”和使用“小金库”款项违法违纪行为政纪处分暂行规定》，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予警告、记过、降级、撤职、开除等行政处分。
在此情形下，如造成国有资产流失的，还可能涉嫌刑事犯罪；但通常该类行为伴随着国家工作人员职务犯罪，如滥用职权罪、玩忽职守罪、贪污罪等。
五、总结
国有资产因其特殊性，行政事业单位在进行处置、管理时，除应遵守特殊程序外，还应特别关注租赁实质内容，落实跟踪管理。以深圳市国有资产出租为例，在租金方面，公开招租时，租金底价应按照深圳市房屋租赁指导价、评估方式、上一轮合同的租金价格来确定招租底价；非公开招租的租金价格不得低于评估价。合同或协议期限的安排上，都应一般为一到三年深圳市行政事业单位国有资产管理办法，最长不超过五年。出租合同或协议期限在两年以内的，月租金不递增；超过两年的，从第三年起，月租金逐年递增3%—5%。此外，单位物业租赁合同中应特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储、城市更新、棚户区改造或单位改制等情形，单位有权终止合同且不承担违约责任。在出租后的跟踪管理上，应及时收取物业租金收入，并上缴国库，严防国有资产流失。
✦
本文作者
✦
唐志峰
DKL德和衡(前海)联营律师事务所主任律师
深圳市律师协会基金期货专业委员会主任
邮箱:@.com
电话:
擅长领域:跨境民商事争议解决、证券基金资本市场业务、跨境投融资、国际公证等
向荣
DKL德和衡(前海)联营律师事务所执业律师
家事与医疗法律部主管
深圳市律师协会教育与未成年人保护专业委员会委员
医学伦理审查委员会委员
邮箱：@.com
电话：
擅长领域：民商事争议解决、内地及涉外家事、医疗法律服务等
限 时 特 惠： 本站每日持续更新海量各大内部创业教程，一年会员只需98元，全站资源免费下载 点击查看详情
站 长 微 信： muyang-0410
