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案情简介：2013年8月，洪某与开发公司签订商品房买卖合同，约定洪某分期支付共计9000万余元购买开发公司已建成商铺，4个月后交房。随后，洪某一次性支付上述款项，开发公司开出收据。2014年，洪某诉请开发公司交房并支付逾期付款违约金1800万余元。开发公司主张双方系民间借贷关系，并举出其向洪某转款736万元的证据，证明此“私人汇款”系借款高息。
法院认为：①一项民事交易特别是类似本案重大交易达成，往往存在复杂背景，并非一蹴而就且一成不变。当事人意思表示此间历经某种变化并最终明确的情况并不鲜见。合同在性质上属原始证据、直接证据，应重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。②根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第7条规定，“交易习惯”是指不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。本案不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足问题：交付时间上，案涉房产存在违反规划超建楼层事实，当事人约定迟延4个月交付有其合理性；房屋价格上，从当事人之间密切关系及地方政府出台预售政策情形看，应认定交易价格符合合理区间；付款上，虽约定分期支付，但洪某一次性支付应属合同履行变更；收据问题上，发票系办房地产变更登记过程中所必需，认定先行开具收据违背交易习惯缺乏足够事实和法律依据；关于736万元性质，双方所述均无合同依据且无其他证据佐证，亦不宜据此通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。③洪某与开发公司签订房屋买卖合同且已备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在无任何直接证据证明双方存在民间借贷法律关系，且开发公司对其所主张民间借贷法律关系诸多核心要素陈述并不一致情况下，认定本案系民间借贷性质缺乏充分事实依据。考虑到洪某对其收取736万元款项性质的主张未能提供充分证据，为更好平衡当事人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。判决开发公司交付洪某商铺并办理产权变更登记，同时支付洪某违约金1100万余元。
实务要点：对是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的判断，应将书面合同作为判断的逻辑起点和基本依据。反驳一方所作举证虽构成合理怀疑天同码，但未达到高度可能性之证明标准情况下，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思体现和反映。
案例索引：最高人民法院（2015）民一终字第78号“洪某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案”，见《洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员潘杰、司伟），载最高人民法院公报·裁判文书选登》（/231:35）。
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02 . 名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定
购房合同双方并非以房屋买卖为目的，而是为资金融通，应认定双方之间真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。
标签：借款合同｜合同性质｜民间借贷｜商品房买卖｜回购条款
案情简介：2011年7月，开发公司与吴某签订《商品房买卖合同》，约定吴某以4960万元总房款购买开发公司的预售房屋。同日，双方签署《回购协议》，约定开发公司“欲将回购”吴某所购商品房，回购款须在原购房款之外，按每1个月增加100万元的标准计算。随后，双方办理了《商品房买卖合同》的备案登记手续，吴某向开发公司汇款，开发公司出具收到4960万元的借条，并为吴某开具部分发票。2012年12月，吴某诉请开发公司履行回购协议，偿还本金4960万元及利息。
法院认为：①不签订书面借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项方式建立债权债务关系，系目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。②本案中，案涉《商品房买卖合同》中的售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方当事人关注点集中在《回购协议》及相应的违约金上。双方在合同签订和履行中的做法，可印证双方之间并非真正的商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和开发公司为吴某开具部分发票行为，并不能证明商品房买卖合同关系真实性。③开发公司与吴某签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息，《商品房买卖合同》不过系为担保吴某债权实现。双方之间真实的法律关系是民间借贷。判决开发公司偿还吴某4960万元本金及利息，利息按同期中国人民银行贷款基准利率的4倍计算，其中应扣除已支付的300万元。
实务要点：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如购房合同、回购协议等证据证明双方之间并非以取得房屋所有权为目的，而是为实现资金融通，则应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。
案例索引：“吴俊妮与安华房地产开发有限公司民间借贷纠纷案”，见《是民间借贷还是商品房买卖》（韩玫，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（/58:96）。
03 . 名为商品房买卖，实为借贷，可视为借款担保关系
当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型担保关系。
标签：借款合同｜合同性质｜抵押｜流抵契约｜民间借贷｜非典型担保
案情简介：2007年，开发公司为偿还严某等5人的340万元到期借款，与杨某签订商品房买卖合同，约定杨某购买开发公司1400余平方米的53间商铺。在杨某付全款后，开发公司撤销了与严某等5人的购房备案登记，而办理了与杨某的购房合同备案登记。同时，开发公司向杨某账户汇入61.1万元，其称系借贷利息，另向杨某开具购房发票，但未将发票原件交付杨某，后又在税务部门做了缴销。2008年，杨某诉请开发公司交付房屋。
法院认为：法律关系性质应依当事人真实意思表示予以认定。本案现有证据证明，开发公司与杨某之间应为借贷关系：①就开发公司而言，其签订商品房买卖合同真实目的，系向杨某借款以偿付严某等人已届清偿期的340万元借款，防止案涉房屋因就前述债权提供担保、办理了登记备案而丧失所有权。对此，有开发公司与严某等5人的在先类似交易模式、开发公司向杨某支付61.1万元借款利息、开发公司持有发票原件等证据和事实佐证。如开发公司真实意思表示系以340万元价款出售案涉房屋，则直接依其与严某等5人所签合同之约定即可实现，无需徒增与杨某协商签订买卖合同、以杨某支付340万元购房款偿还严某等人的340万元借款、撤销严某等5人的备案登记后再申请将杨某作为购房者登记备案等繁琐步骤和程序。②发票是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。本案中，杨某作为买受人，在交纳了全部房款后，始终未向开发公司索要发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的亦仅系复印件。且近三年时间内未要求办理权属登记，明显不符合交易习惯。开发公司作为售房一方，在始终认可收到杨某房款情况下，未将发票原件交付杨某，嗣后却将该发票连同其他各联在当地税务机关作了缴销，充分说明开发公司否认房产交易的真实性。
而缴销行为发生在非诉讼中，则从另一侧面证明开发公司否认与杨某之间存在真实的房产交易关系的态度是一贯的，故仅凭杨某提供的发票复印件，尚不能认定其与开发公司之间存在商品房买卖合同关系。③杨某收到开发公司支付的61.1万元，并对该款项性质始终以商业秘密为由拒绝作出说明，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在杨某未能举证证明双方存在其他经济往来的情况下，认定开发公司上述款项系其为向杨某借用340万元而支付利息的主张具有更高的可信度。再者，案涉商品房买卖合同以一口价340万元方式，交易了1400余平方米的53间商铺，亦与一般房地产交易习惯不符。综上，书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。杨某向开发公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记行为，足以认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。杨某作为债权人，可以适当方式就合同项下商铺主张权利，以担保其债权的实现。但其请求直接取得案涉商铺所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，不予支持。判决驳回杨某诉讼请求。
实务要点：法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。充分证据证明当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。债权人可以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保其债权实现。但其请求直接取得案涉不动产所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，应不予支持。
案例索引：最高人民法院（2013）民提字第135号“某开发公司与杨某商品房买卖合同纠纷案”，见《广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案》（审判长张勇健，审判员韩玫，代理审判员沈丹丹），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（/58:192）；另见《意思与表示不一致时，对法律关系性质的司法认定——广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷申请再审案》（梁曙明、刘牧晗，最高院立案二庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（/39:55）。
04 . 就同笔款项签订购房协议和借款协议，亦可均有效
借贷双方约定以签订购房合同形式提供担保的，通过规避流押条款，亦可达致购房协议和借款协议均有效的效果。
标签：借款合同｜合同性质｜抵押｜流抵契约｜选择履行
案情简介：2007年，朱某与开发公司签订14份《商品房买卖合同》并办理了销售备案登记手续，开发公司开具了1035万余元的发票。次日，双方又签订《借款协议》，约定开发公司向朱某借款1100万元，开发公司自愿将前述商品房抵押给朱某，并约定如按期偿还借款，购房协议不再履行；否则，购房协议应继续履行。因到期未偿，朱某起诉要求继续履行14份《商品房买卖合同》。
法院认为：双方当事人基于同一笔款项先后签订了14份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且办理了销售备案登记手续，依法应认定上述合同和协议均成立并已生效。《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中诉争条款并非法律禁止的流押条款，理由：①开发公司到期未偿借款时，朱某并不能直接依上述约定取得“抵押物”所有权，其只能通过履行《商品房买卖合同》实现。②双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉14份《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对履行14份《商品房买卖合同》或《借款协议》具有选择性，且从合同选择履行角度看，开发公司更具主动性。③开发公司如认为履行14份《商品房买卖合同》对其不公平，损害其利益，其完全可依《合同法》相关规定行使合同撤销权，但其未在法定除斥期间内行使，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。故案涉14份《商品房买卖合同》与《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，判决继续履行案涉14份《商品房买卖合同》。
实务要点：双方当事人基于同一笔款项先后签订购房协议和借款协议，并约定如按期偿还借款的，购房协议不再履行；否则，购房协议应继续履行。依前述约定，应认定双方之间成立房屋买卖和民间借贷两个民事法律关系。在借款人到期未偿的情况下，对方当事人诉请继续履行购房协议取得房屋所有权的，不违反《担保法》第40条、《物权法》第186条有关“禁止流押”的规定。
案例索引：最高人民法院（2011）民提字第344号“朱某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”，见《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》（审判长辛正郁，审判员王友祥，代理审判员仲伟珩），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（/218:18）。
05 . 以转让股权解决资金困难并设定担保，不等于借贷
一方通过转让股权筹资，同时约定以银行贷款先行收回部分投资的，不能据此定性为名为股权转让实为借款合同。
标签：借款合同｜合同性质｜股权转让｜筹资方式｜保底条款｜债务担保
案情简介：2007年，投资公司竞拍取得实业公司股权，随后与开发公司签订《股权转让及项目合作合同》，约定将其中28.5%股权转让给开发公司。嗣后，投资公司称：从合同订立背景和目的看，该合同实质上是其在资金困难情况下与开发公司所签借款合同；双方约定投资公司和开发公司在实业公司获得的银行贷款中提取一部分先行收回投资是保底条款；他人为该合同履行提供了担保。据此，投资公司主张该合同是企业间借贷性质，应认定无效。
法院认为：①案涉合同名称为《股权转让及项目合作合同》，其内容亦系开发公司受让投资公司所持28.5%股权，股权需变更至开发公司名下，并约定了未按期完成股权变更的违约责任，故该合同是典型的股权（权益）变更合同。②该合同签订背景是投资公司在竞拍实业公司权益时出现资金缺口，这是事实。但在现实经济生活中，通过借款解决资金困难非唯一方式，当事人还可通过转让股权（权益）等方式筹资。本案当事人选择了转让股权（权益）这种方式筹资，并无借款意思表示。案涉合同约定投资公司和开发公司在实业公司所获贷款中提取一部分先行收回投资，该条款系提前收回出资条款，而非保底条款，更不能据此认定整个合同是借款合同。③《担保法》第2条第1款规定：“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中天同码，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。”该条仅列举了适用担保的部分情形，不能依该款规定得出只能为借贷、买卖、货物运输、加工承揽提供担保的结论。根据《民法通则》第89条规定，当事人可为各类债务履行设定担保。股权（权益）转让合同属民法上的债，为其履行设定担保符合法律规定。故不能根据肖某等人为《股权转让及项目合作合同》的履行提供担保即认定该合同只能是借款合同。
实务要点：在资金困难情况下，一方通过转让股权（权益）筹资，并为股权转让合同履行提供担保，同时约定以银行贷款先行收回部分投资的，不能据此定性为名为股权转让实为借款合同。
案例索引：最高人民法院（2009）民申字第1068号“某开发公司与某投资公司等股权转让纠纷案”，见《广州市仙源房地产股份有限公司与广东中大中鑫投资策划有限公司、广州远兴房产有限公司、中国投资集团国际理财有限公司股权转让纠纷案》（审判长陈纪忠，审判员奚向阳，代理审判员高晓力），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2010:394）。
06 . 借贷双方同时又是合作双方，不能单主张借贷关系
借贷双方同时又是合作双方，一方将借款合同与合作合同割裂开来，独立请求另一方承担贷款本息的，不予支持。
标签：借款合同｜合同性质｜不良资产｜法律关系｜出资责任｜证据规则
案情简介：1992年5月至1993年11月，开发公司与银行签订总额为4400万元的借款或转贷合同。1992年11月，开发公司与银行签订《经济合作合同书》，约定共同寻找、合作项目，银行以贷款形式进行融资。1993年1月，双方签订《合作兴建度假村合同书》等合同，约定银行负责房地产开发所需的资金筹措工作。随后，开发公司、银行等筹建项目公司，银行以合作项目中的部分权益作为对价认购项目公司股份1100万股。1999年，银行将借款本息共计5700万余元转让给资产公司。后资产公司诉请开发公司归还贷款本息。法院将银行追加为第三人。
法院认为：①开发公司与银行在原《经济合作合同书》基础上，又签《合作兴建度假村合同书》等合同，表明双方在度假村等房地产开发项目上存在分工明确的合作关系，体现了收益共享、风险共担的合作原则。②资产公司主张本案借款合同与合作合同之间无关联性，系两个独立的法律关系，但其起诉要求开发公司返还借款的重要证据是开发公司与银行所签借款合同，本案贷款亦确用于合作项目。当事人签订民事合同具有复杂动机、目的和作用，该合同可具有规范和指引作用，即当事人通过要约承诺方式规范和指引以后发生的权利义务关系；合同亦可具有确认和评价作用，即双方通过合同方式对双方既往发生的民事法律行为性质、目的和作用作出评价，进行确认、补充和完善。本案当事人正是通过签订合作合同和转贷合同等民事法律行为，对先前发生的借款合同性质、内容和作用进行了确认。资产公司以借款合同发生在前、合作合同签订在后为由，否认两者之间的关联性缺乏事实和法律依据。同时资产公司未能提供证据证明本案借款合同项下借款是独立于合作合同之外的其他借款，其关于开发公司应按借款合同约定偿还借款而不受合作合同影响的诉讼主张不能成立。此种情况下，无论银行所认购的项目公司股份的出资来源问题查明与否，均不影响本案最终处理结果，但上述事实认定可能影响当事人其他民事法律关系的认定。③资产公司系债权受让人，非合作合同当事人，其在本案诉讼中仅主张借款合同法律关系，未提出有关合作合同的诉讼请求。银行与开发公司系合作合同当事人，双方在本案借款纠纷诉讼中未提有关合作合同的诉讼请求，法院不能超出当事人的诉讼请求范围进行判决，有关当事人因签订和履行债权转让合同、合作合同而引起的民事责任问题可另案解决。本案中借款合同签订和履行是合作合同履行内容一部分。依合作合同约定内容，合作双方对合作项目应共担风险、共享利润，且双方在合作合同中对资金分配顺序做了明确规定。现资产公司将借款合同与合作合同割裂开来，独立请求开发公司承担贷款本息无事实依据，故应驳回其诉请。
实务要点：借款合同的借贷双方同时又是合作开发合同的合作双方，借款合同的签订和履行是合作合同履行内容的一部分，一方将借款合同与合作合同割裂开来，独立请求另一方承担贷款本息的，不予支持。
案例索引：最高人民法院（2008）民二终字第118号“某资产公司与某开发公司借款纠纷案”，见《中国信达资产管理公司西安办事处与海南华山房地产开发总公司、中国建设银行股份有限公司西安曲江支行借款合同纠纷案》（审判长钱晓晨，代理审判员刘敏、杨征宇），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（2009:419）。
07 . 认定名为合作开发实为房屋买卖或借款合同的条件
认定名为合作开发房地产，实为房屋买卖合同或借款合同的条件，均应当具备“不承担经营风险”这一法律特征。
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