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工作中最惬意的内容也从来并不是直挂吴钩求取功名，倒是一些基本的案头工作，闭关让人充满意趣。十年，能伴随这个世界成长一点，幸事。
在这些案头工作里头，极有趣味的是汇总项目表。年轻时候组织组内小伙伴编写过一本项目手册，当年编书小伙伴已散，书在案头还有一本。世事经年，里面项目多已收官，极少数未完成的大盘，价格也不复吴下阿蒙。师傅说市场是浓缩的人生，于我看，市场所包含的世味哲理，是如同每年不断更新的三张表头。盈利预测最令人伤感，每一年都外推之后三年，记忆中还是2008E，眼前已是2018E。十年前奋力捕捉后三年的光影，十年后努力回味前三年的风尘。以前只看到项目结算调节，成本配比调节，费用资本化率调节，现在还有并表公司盈亏调节的套路。财务报表，是越久越有味道。
项目表是地产烟酒者的根基。于烟酒猿而言，海阔天空去讨论区域规划、货币政策，觥筹交错默默注视企业家一举一动，胸中也暗藏甲兵。每个城市都在胸中的地图翻腾，记忆大厦活跃每一个城市的历史及未来，熟谙一代又一代雅致和土鳖齐飞的案名，透析一代又一代梦想和贪婪一色的小心思。与其说先有理论框架，不如说先有宏大的积累。这一切活的资料，牵连社会规则甚至潜规则，关乎万家灯火。
地产业的研究，最大不幸来自缺乏研究范式，究竟房屋是居住需求主宰的消费品，还是配置心态主导的资产？如果缺了房地产，宏观研究的大师就少了一半鲜艳的话题，我有时甚至疑心所有关于房地产的争论岂非大师彼此一种长期的默契。好比今文古文之争，争来争去都有利于儒学的繁荣。这行业研究，最大幸运也是缺乏研究范式，没有海外的成熟先例可循，也没有历史可考，一代又一代的烟酒猿筚路蓝缕，所亲历鲜活的历史，都成为每一位对整个体系贡献的褒奖。研究过程本身就是致力于研究最好的激励。多年前的午夜，还没有万德的edb网签数据可用，没有自媒体关注销售数据起落，没有复杂的调控博弈逻辑，深圳等都是半夜公布数据。饶是年轻，星夜起身整体各地销售数据，却自负日新月异的朝气。
后来烟酒猿们越发勤奋了，市场却关注销售少了，甚至有调控不来牛市难，商家不幸股东幸的说法。但到底还是盈利模式的问题。房价上涨是美事，但房价到一定程度，一切对能力的辩白都如此苍白无力。这就好比身负二代之名，就很难证明自己除了能力之外一无所有（虽然可能爱这么说）。回到项目深处，就自然清楚大多数的盈利来自何方。站在风口其实幸事，但风吹久了头发会乱。刚弄完的一个大中型公司项目表，在建项目的潜在毛利率是39.9%，拟建项目则是24.9%。这还还没算2017年公司取得的土地，那一批按当前房价有15%就谢天谢地了。小伙伴张先生问我这是否说明这公司缺乏前途。可事实上市场化拿地的企业，又有哪家不是如此。当然，倘若企业拿地都是非市场化的，也藏了其他一种风险。
房地产的开发经营，就是过河卒子的游戏。任何时候，购置土地的行为都等于买入流程制造所必需的原材料，同时获取房价的看涨期权。为从事开发流程获得原材料本身是昂贵的。大多数时候开发商意气风发，决定众生中谁能拥有财富增值的资格。另一些时候低绮户，需要跪舔市场谋求去化，出了ICU左转就是大宝剑走好。意气风发意味着制造流程的投资回报率可能适当压缩，毕竟获得快感也是要钱的。更可况地价里头加了看涨期权。当进入土地市场的那一刻，就开始收购看涨期权了。期权的存在不代表房价只涨不跌，好在期权的行权时间非常长。暂时不能行权的价内价值为零，只能蛰伏在那里，忍受时间的煎熬。优秀的公司可以维持房价长期不涨并盈利的可能性，只不过届时净利润率恐怕会黯淡无光（就不说二代的能力究竟是多少了，这个利润甚至不是家家都有，却值得高估值）。这种期权的价值在金融市场很难得到恰当的估量。金融市场习惯于标的资产价格对数正态分布的期权，而这种看涨房价的美式期权，其标的资产的价格似乎无法满足这样的规律。在较长的时间里，这种无法套用期权定价模型去估值的期权价格全凭信仰。也难怪乎，但凡牛市，市场只能欣赏土地价内期权，即执行价格低于标的当前价格的红利；在熊市，市场只能欣赏制造流程的投资回报率。而期权价格的核心组成部分，即内在价值以外的时间价值低绮户，很难绽放。二级狗们是不敢冒风险，因为敢于冒风险的资金已经脱虚向虚，投身滚滚红尘。总是先有实践，后有理论。金融市场也是先发明期权，后发明期权定价模型。
但又如何？过河的卒子不后退。人生狼视鹰顾，生活没有退路。安排退路，人锐气就折断了，等于自断退路。舞台幸存者一般是内心激进，外表平庸，唯有内心激进，才敢于在漫天星辉里洒出一网，满满收获梦想，只有外表平庸，才能在软泥青荇里停舟低头，免了流痕情殇。我见过那么多企业，从来没有那么哪家企业是存了把库存全部变现，退出历史舞台的想法的。之前我以为这是因为企业管理层和股东之间的立场分歧，股东追求价值最大化，而管理层追求快意人生。可后来我发现私人的企业，也罕有人归隐山林。地产如是，社会也如是。自行车只有不断骑行才不会摔倒，经济体只有不断发展才不会暴露出问题，人生只有不断成长才不必顾影自怜，一切自由皆心生，自由从来不在退路，而在前方。切任何一个经济的静态切片出来，细细看都是不堪，但只要向前向前，就还有希望。
每一年这个行业都要担心总的成交规模见顶，当然这个行业也都习惯于在下一年更高的成交规模里头继续开展关于历史大顶的讨论。年复一年，直到烟酒猿们谢顶。人到中年，恍惚也是如是，往后看是烟花绚烂，往前看是儿女成行。历史大顶总是有的，人生什么时候见顶并不重要，重要的永远是把握一刹那的芳华。
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