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我们今天交流《土地使用权的收回》第7讲：因政府原因造成土地闲置，有哪些补救措施？
土地使用权因闲置被收回，是土地使用权被收回最为常见的情形。
一方面，国家采取卫星监控的方式，时刻监督土地利用的情况。
另一方面，各地也需要提高土地利用的效率，要求土地有产出，不能白白地躺在那里。
所以政府对于土地闲置的监督越来越严格。
一旦我们的土地被认定为闲置土地，要想避免被收回，将面临极大的困难。
我们如何从绝处逢生，要采取哪些补救措施？
不同情形的补偿
一旦我们的土地被认定为闲置土地，肯定要先在政府认定土地闲置的原因上，花功夫。
根据《闲置土地处置办法》的规定，因政府原因造成土地闲置的，虽然土地已经闲置，但自然资源部门采取的处置方式，并不是必须要收回，而是规定几种有一定回旋余地的处置模式。
例如自然资源部门可以给土地权利人签订补充开发协议，给土地权利人延长开发期限，也就是可以给我们继续使用。
如果准备开发的土地和片区的规划不一致，或者由于政策的规划改变，导致我们没法继续按照原有的规划条件利用土地？
自然资源部门可以采取调整土地规划和规划条件的方式，让我们这块土地，重新具备开发的条件。
如果因为使用建设用地的项目尚不成熟？
政府可以采取先准予临时用地的方式，等待土地权利人的项目具备开发条件以后，再确定开发日期。
还可以通过协议的方式收回土地，而不是单方的、强制的无偿收回。
既然是协议收回，我们就可以和政府谈补偿的问题，争取比较满意的补偿额。
有时，原来给我们出让的地块儿已经另有用处《闲置土地处置办法》，怎么办？
政府会通过给土地权利人采取土地置换的方式，也就是再换一块地，去建设开发。
目前，对土地置换的具体使用条件，并没有明确的法律规定。
所以我们可以在土地置换的过程中，在同等条件下，找到条件更好的开发地块。
交地时间
前面我们交流过，政府在认定土地闲置时，会有哪些常见的政府原因。
几个政府原因造成收地结果的判断中，有一部分是比较容易提交证据证明的，有一部分情形，则需要我们收集证据，来佐证自己的观点。
因为政府的规划变更或者政策改变，导致我们无法继续利用土地的，举证比较简单。
只要找到规划变更的时间和政策变更的时间，对照我们准备开工建设的时间即可。
主要看规划和政策变更的时间，给我们准备开工建设的时间造成多长时间的延误、妨碍。
但是如果我们想找到是因为政府的交地时间晚、交地条件不符合“三通一平”的法定要求，这些情形就需要在个案中确定。
有时政府交地的时间，可能先后存在几个时间点。
如何确定对我方有利的时间点，并且把理由讲得非常充分？
这就需要我们对土地的情况，有非常深入的了解。
交地条件
关于交地条件，各方就更容易产生分歧了。
因为在签订土地出让合同时，土地权利人一方相对于出让土地的政府《闲置土地处置办法》，处于一个完全弱势的地位。
所以尽管出让合同中，可能会有一些不太公平的约定。
但土地权利人也没有及时提出异议，只是想着签订协议，尽快拿到土地。
结果就可能是，一旦产生纠纷，这些不公平的条款，都将成为对方侵害我方利益的利器。
比如“按现状交地”，就是典型的不公平的条款。
因为每块地的情况都是千差万别的。
如果都是“按现状交地”，有时看上去是签了一个土地出让合同，背后可能是很深的坑。
具体的案件中，我们签署“按现状交地”的条款，结果去实地一看，现状交地以后，还要给土地开发利用，还有不少的首尾，需要土地权利人去搞定，难度很大。
比如有尚未完结的拆迁补偿事项。
被征收人（被拆迁人）期望高，你又满足不了，就会阻碍、阻挡用地的进程。
即便真的签署“按现状交地”的条款，但是出现客观原因，的确无法按现状交地。
这时就要据理力争说，政府把地交给我们，肯定必须要达到“三通一平”的基本标准。
如果未能达到，就可以向行政机关主张：你交付的土地，没有达到法定的条件，才导致我们没法按时开发，最终造成土地闲置。
另外还需要关注一个点，出现政府原因导致土地闲置的，我们应当积极向行政机关反映问题。
未完待续……
积极反映问题有什么好处？需要什么样的姿态？
土地闲置持续一年还是两年，对处理有影响吗？
能否同时选择复议和诉讼？
选择行政复议但对决定不服的，可以向人民法院提起诉讼吗？
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