文/小二郎
[小嘛小二郎，嘴大侃四方]
扒了无数楼盘，但这一次，要扒的这个楼盘，大不一样。
不好意思，它不该叫“楼盘”。因为它的“主业”，是玩产业，住宅和公寓仅是产业配套。
这一次，它推出了“另类”的公寓。那么，它与市面上的公寓有啥不一样？
南宁迎来“公寓”时代了？
“扒哥，南宁怎么有这么多公寓？”
“商业公寓到底能不能买？跟住宅公寓比，它又有啥不一样”。
可以说，今年是公寓井喷的一年，尤其是商业公寓。
初步统计，南宁在售商业公寓楼盘便有近30盘，比以往任何一年都要多得多。
南宁商业公寓为何集中于这一两年呈井喷的趋势？
很简单，土地拍卖的时候，地块便已经设置了商业配比。但一个很现实的原因是，南宁的写字楼空置率已经够高了。
据戴德梁行数据显示，2018年第四季度，南宁写字楼空置率高达49.6%，位居全国第一。
如果建可商可住的公寓，对于开发商来说，是另一条不错的出路。一来，去化率很快，二来入住率更高。
有因必有果。
土地源头上的因，种下了如今商业公寓井喷的果。
商住公寓活该憋屈？
商住公寓，顾名思义，就是既可以用于商业办公，又可用于居住。
这类公寓，因其可商可住的特点，你可以说它灵活性强，但换一种说法，可能就是商住混居，舒适度大打折扣。
的确，某种程度上，公寓就是住得“憋屈”的代名词。
你想想，假如一栋35层高的公寓里，既有人用来做办公，又有人拿来居住，你跟我讲舒适度？
你见到大多数的场景，是这样的：假如遇到上下班高峰期，对不起，电梯满员了，等下一趟吧。
又或者，因空间所限，很多公寓就像大学宿舍一般，过道“终不见天日”，室内通风采光也不如意。
更甚的是，有的公寓毫无社区配套，只有关上门，那一方二三十平的空间，才属于你，其他的空间都与你无关。
不管你承不承认，这就是南宁当下很多公寓的现状。
试问一句，难道住公寓，就活该住得憋屈吗？
这家公寓舒适度排得上前三？
如果说，住公寓=憋屈，那可能是你没遇到这个项目。
不说公寓舒适度第一，但要说前三，那它也是能排得上号的。
那这个项目与其他公寓，到底有啥不一样？
先看楼层，一般的公寓楼层，可能高达三四十层，这里的公寓最高12层，最低仅8层；
一般的公寓，容积率可能4.0以上，这里2.0；
一般的公寓，等电梯可能很费时，但这里几乎不存在这种情况……
一张图，更直观。
▲同一个区域不同项目公寓指标对比。
小二实踩一番，发现这个项目确实“反常”。6栋公寓，仅有8-12层，容积率仅2.0。
同时，每一栋楼均设了2个采光天井，大部分公寓均环绕着采光天井布局，这就保证了公寓空间拥有足够的采光。
▲其他项目楼栋设计。
▲该项目楼栋设计。
它的公寓面积虽小，但户户层高达5.09米，可分割成两层，做成双钥匙公寓。
每一户开间都做到了4米，采光面更宽，空间的尺度感也更大。而别的项目，建面49平，有的才做了3.6米。
▲该项目45㎡公寓，开间为4米
值得关注的是，当下共享经济繁荣。这个项目，也打起了“共享”的主意。
这里的每一栋楼都设计了共享空间，涵盖咖啡吧、书吧、睡眠舱、洗衣房、健身房、洽谈区等开放式、生活类的服务空间。
这个共享空间，其实挺有人情味的。如果你是独居，那这个共享空间不仅方便生活，也是一种社交的空间。
换而言之，这个项目公寓的设计以及舒适度，南宁绝大多数公寓做不到。
▲公寓开间达4米，全落地飘窗。
那这个项目，到底是谁？答案是：启迪东盟科技城。
南宁没产业？并不是
位于龙岗板块的启迪东盟科技城，的确很低调。
低调？那就对了。因为它的“主业”，其实在产业。
那么，启迪东盟科技城到底干出了些什么？小二实地走访发现，其进度还真有些出人意料。
目前主要有几大业务板块，包括中国-东盟科技产业合作委员会、广西糖业发展研究院、启迪之星一带一路（南宁）孵化基地、中国-东盟跨境数字商务贸易平台……已经初步形成了产业聚集效应。
这些平台听起来都挺厉害，他们是干嘛的？
举个例子，启迪通过中国-东盟科技产业合作委员会和中国-东盟跨境数字商务贸易平台，将其控参股800多家企业优势资源链接，输出服务东盟。
再如广西启迪旗下的广西启迪跨境，12月18日与阿里巴巴签署合作，双方将在电商直播、小语种客户服务运营团队等方面合作，实现人才、企业的聚集，产教融合。
▲启迪东盟科技城
再说说与大家关系最密切的启迪之星来说，这是该项目孵化基地。
它以“孵化服务+创业培训+天使投资+开放平台”为发展模式，利用启迪创新网络资源和优势，为科技创新创业企业提供金融支持，扶持中小企业迅速成长甚至上市。
▲启迪之星
据了解，运营1年多，已经吸引了互联网+、新能源、生物科技、跨境电商等60多家企业进驻启迪之星。
日前在南宁找创业项目，自治区科技厅发布2019年自治区科技企业孵化器认定名单，“启迪之星（南宁）一带一路孵化基地”从27家申报园中突围，赫然在列，被认定为“自治区级科技企业孵化器”。
▲启迪之星被自治区认定为科技企业孵化器。
而启迪之星在国内外已经累计孵化企业10000家，帮助41家企业上市。可见，启迪之星目前在南宁确实小有成绩。
启迪背后大有来头
都说南宁产业基础薄弱，哪里短板就补哪里。
南宁自己也意识到了这一点。因此，2016年，广西自治区、南宁市均将启迪东盟科技城列为重点项目引进。
而启迪控股，背后主要控股单位是清华大学和雄安新区。
它就是带着“使命”来的，要打造成广西产业升级的核心区之一。因此，整个项目，基本都在围绕着“产业”做文章。
项目总占地278亩，包括启迪亮人才社区、启迪芯视界智能公寓、启迪东盟创新中心、东盟智能商务服务中心、科技产业孵化基地、科技创新展示基地等，是集园区、社区、校区为一体的产城融合科技新城。
▲项目效果图
坦白来说，启迪东盟科技城目前已经小有成绩，但未来仍是任重道远。
其实，做产业需要耐得住寂寞，也要耐得住利益的诱惑。任何一个产业的形成，都并非一朝一夕，这一点，想必每一位南宁人都深有感触。
投资办公，有产业就吃香？
看到这里，也许就有人问，启迪科技城玩产业，跟我买公寓又有什么关系？
如果不能理解他们之间的关系，那是因为南宁之前确实缺乏成功案例。
毕竟南宁很多项目的公寓卖出去后，剩下的事，全靠业主“自力更生”，后期到底能不能赚钱，已经跟开发商没什么关系了。
投资商业公寓不像住宅，住宅可以等升值后转手，但商业公寓收益的本质，在于“吃租金”。所以拥有稳定的租客，十分关键。
启迪与其他项目有点不一样。
有了产业，自然有人。
启迪自身拥有庞大的产业集群。在产业聚集之下，就会吸引众多高端人才入驻。这一点，对于公寓的投资，直接解决了最大的难关：租客。而“人”，往大里说，是经济的基本盘，往小里说，业主也就拥有了稳定的客群。
再加上买入后，公寓可由开发商代运营2年，租金返给业主，最高可获11万元（2年）。
假如买公寓用于办公，那么整个园区内形成了产业聚集效应，可以更有效地联动。
▲可用于办公。
睡眠舱、洽谈区、咖啡吧等商务共享空间，对于成长型企业十分友好。
同时，它是毛坯销售，均价1.15万元/㎡。买入后，用于办公还是居住，业主自己定。
从这个角度来看，启迪有产业加持，对于公寓业主来说，无论增值保值在南宁找创业项目，还是收益，比起那些啥也没有的公寓靠谱稳妥的多。
“园区+产业”的模式，启迪东盟科技城在南宁是第一个吃螃蟹。
但它在全球拥有超过300个科技城、科技园、孵化基地，这种模式在南宁能不能成功？时间自会给出答案。
