2022年开年，房地产行业站在了7年前相同的十字路口。
3月16日，在接连下跌的至暗时刻，大A股用一场史诗级的大反转，带投资者们体验了一把坐过山车般“入地飞天”的极致刺激感。当天，国务院副总理刘鹤召开专题会议。
会议指出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。
六部委及时推进相关政策利好楼市。同一天，房地产税试点也要推迟。
3月17日，地产股集体沸腾。3月18日，房地产板块继续走强。三日下来，板块涨幅高达11.71%。
本文重点来解读一下两会中的房地产政策的变化。3月5日，全国两会政府工作报告中关于“房地产”的表述放在民生部分，表述和2021年有了很大变化。
五大点：
1、继续保障好群众住房需求。
2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
3、探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。
4、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
5、稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
报告保持了与中央经济工作会议政策的连贯性。与2021年相比，今年“三稳”位置由房住不炒定位之后，调整到支持住房需求之后。
变化很大的是，“促进房地产业良性循环”是近10年政府工作报告里房地产相关表述中的首次提法，这意味着政府已认识到当前行业现状仍处于“不良循环”之中，负反馈现象仍在发生。
另外，删掉了 “解决大城市住房突出问题”，增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。相比2021年“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”的提法，“购房者的”的覆盖面更大。
“因城施策”并未出现在2021年政府工作报告中，但是在2020年政府工作报告中有。2022年再次强调 “因城施策”，预计会有更大、更多的针对“购房者的合理住房需求”的政策出台。
另外， 2022年政府工作报告三次提到了“城镇化”，而2021年并未提及“城镇化”，推断2022年房地产投资增速大概率前低后高。
2022年，注定是政策调整年，更是“稳增长”大年。
1
政策纠偏基调确认
上一次提到“支持居民住房需求”，已是2015年-2016年。
据小编了解，那个时间是上一轮全国性楼市火爆、房价普涨的起点，从降准降息“双管齐下”，到“330”政策降首付，到二手房“5改2”，再到棚改货币化“去库存”……
今年内截止到3月15日，全国共有55个城市，分别从不同方面，出台松绑楼市政策。多个城市发布的政策中，大致可归为几类，有面向人才方向“引流”的政策；有针对销售及购房端限制放宽的政策；也有直接扩充需求阵营，增强市场置换动力的政策。
2022年政策纠偏的基调已确认。
今年 GDP 增长目标定为 5.5%左右，房地产的托底支撑作用仍然重要，地产调控或进一步因地制宜宽松。
一分为二看，一部分人认为，稳定、宽松的政策信号促使下，成交上涨、房价回暖；另一部分人认为，尘埃还未落定。
2
因城施策打开政策调整期
为匹配5.5%经济增长，2022年以来，房地产行业政策发布了近80次，而这其中，救市政策就占了一半。据统计，全国已经有上海、深圳、天津、苏州、济南等10多个城市，首套房贷利率已经下调至5%以下。
基本符合之前预测，接下来，全国利率基本都会稳定在5%～5.5%之间，4字头利率也会批量出现，成为市场主流。
重庆、菏泽等多个城市下调首套房首付比例，福州等下调公积金购房首付比例，这些城市的买房人群，首付成本将明显下降。
上海、深圳等一线城市纷纷降低贷款利率；郑州等二线城市根据当地市场热度，适当放松限售条件，促进刚需和改善住房的合理需求；三四线城市多地进行购房补贴和放宽公积金等政策，释放居民购房需求。
苏州出了46条新政，提振市场主体，其中就有这么一条——
当然，这个力度只是微松。
郑州楼市连续5年成交冷淡，超大库存；2021年遭遇过“重大灾害”；中原城市群领头羊，房地产经济占比高。基于这三点，3月伊始，郑州发布通知，提出多项楼市刺激举措，包括取消认房又认贷、人才购房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。郑州此举，被业内认为具有重要的信号意义。
3月11日，有消息称，中原银行推出了“留郑大学生”专项住房按揭贷款和郑州新市民住房按揭贷款，留郑大学生住房按揭贷款专项优惠为年利率4.7%（单利）。
但另一个方面看，抢先发布政策的地产五大行，说明楼市“供大于求”，投资属性薄弱。
2022年1月，全国三个地区对落户政策进行了放宽调整。中山市进一步放宽、优化合法稳定居住就业入户；嘉兴市放开迁移落户以及租赁落户条件，居住时间要求缩短；天津市放宽了积分落户申请条件，取消年度落户数量限制。
3月4日，青岛即墨发布放松限售政策，新房由原来的取得不动产权证书满5年，变更为网签后满5年便可交易，二手房则是拿证满两年即可交易。
这些调控，也奠定了楼市“因城施策”的基调。预计根据房地产市场情况，之后将会有更多城市进行松绑调控。
政策的放松不仅表现在购房端，销售端也有所调整。
3月9日，福州交易中心发布2022年主要工作任务，在“三稳”的背景下，加大商品房开盘、促销售力度，高效开展预售许可审批，加快企业推盘力度，促进住房消费健康发展。
目前，需求端政策主要集中在三四线及以下级别城市，且多落脚于“限贷”调整，对“限售、限购、限价”的调整仍是“半遮面”，本次两会定调“支持合理住房需求”后，部分地区或因城施策，迎来需求端限制政策的实质性突破。
“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求，有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，具体方式由地方政府执行。
具体来说，一线城市主要保刚需，可能会更偏重于降低首套房利率和适度放松限购门槛，而城市的能级越低，宽松的力度会越大，毕竟，财政压力摆在那里。
截至目前已落地政策（融资放松/利率下行/首付比例优化等）的效果可能相对有限，整体楼市成交仍未见起色。但在“因城施策”大前提之下，小编预测，待会议闭幕之后，很快就会有更多城市仿效郑州，一次性出台一揽子宽松政策。比如社保认缴标准、限售年限等边际放松，尤其高能级热点城市的调整节奏，市场预期信号意义更强。
市场真实情况是，小阳春在北上广等一线城市，已经出现了。
3
资金如何更合理释放？
2021年下半年来，20家左右的知名房企出现现金流压力甚至“暴雷”，且多数房企资金链仍较为紧张，债务潜在风险大，相关表述或意味地产行业风险有望进一步化解。
销售端也面临着负增长的危险，如何助力房企走出行业性困境，化解市场主体风险，否则民企资金缺口无法弥补。
报告提及：“要加大拖欠中小企业账款清理力度，规范商业承兑汇票使用，机关、事业单位和国有企业要带头清欠”，后续供应链角度可能出现规范和机制创新，有利于房企产业链上供应商的资金面修复。
解决地产行业烂尾现象和部分房企的债务风险或是本次政府工作报告中提及的“金融稳定保障基金”的用途之一，今年的交付有望实现更大增长。
另外，报告中货币政策新增“保持流动性合理充裕”和“加大稳健的货币政策实施力度”，同时更强调“进一步疏通货币政策传导机制”来促进“推动金融机构降低实际贷款利率”。
与会者也建议，在加大对国企、央企融资支持力度的同时，强化对优质民企的资金支持，如鼓励民企偿还海外债、对民企国内债进行适度展期等，帮助企业恢复信用，稳定企业预期。
预计2022年内融资环境将继续改善，房企融资成本和房贷成本都存在进一步调整空间。
此外，建议地方灵活制定监管规则，在维护购房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用效率，保障上下游供应商合法权益，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策、“一楼一策”，合理释放预售资金。
4
新发展模式如何破解？
房地产行业要实现良性循环，就需要打破信心缺失和风险传染两大预期。当前，政策需更多从行业端发力，采用金融手段，比如调低贷款利率等。
小编认为，解题点在于满足“新市民”购房需求、加强保障房建设等。具体来看，放宽部分人群的限购条件，如大学生、外来务工人员、随迁老人等。
其实，早在3月4日，银保监会和央行已经发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，要优化住房金融服务，满足新市民安居需求。当时，“新市民”主要指因本人创业就业、子女上学等原因来城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，涉及约3亿人次。
这类居民在购房资格上可能存在一定问题，比如没有取得户籍、社保年限不够长，后续相关配套支持政策值得期待。
政府工作报告还提到，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。基于目前销售和土地市场整体较为低迷，预计2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。
保障性租赁住房的全面实施，一方面能助力“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”；也是在践行租购并举，对房产行业而言，提供不同类型的供给，满足多种需求，对于经济、地产开发投资、需求，都能起到支撑作用。
5
今年不买房，一年又白忙
最近，国新办会议上，银保监主席郭树清谈到：我国房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转，不希望房地产调整的太剧烈。
尽管在政策救市的背景下地产五大行，小编认为，房价仍然不会有大涨的调整，因为基础需求、宽松政策、情绪和预期。
三四线城市只要不集中出台“棚改货币化”政策，就没有大涨基础，刚需可以等利率和首付比例下调，慢慢挑慢慢选。
一二线城市如果出现5%左右低利率情况，就可以上车。比如杭州。经过几轮调整，该跌的已经跌下来了，不该跌的已经没有了空间。小编调查过，很多一二线城市偏远地段的房价涨幅远跑不过通胀。
不过想卖房置换以及出清不良资产的人们，现在可以去中介挂牌了。
低息贷款、低首付、低总价，抓住机会的刚需们，否则就是“今年不买房，一年又白忙”的结果。不过，抱着房价大涨、抄底楼市心态的人就别幻想了，跟随行业稳步向前才是务实之举。
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