过去二十年，在闭着眼买房都能赚钱的时代，绝大多数人其实从来没关心过持有房产的收益具体是多少，反正这么多年很多都翻了2倍3倍了，妥妥的跑赢通胀，在普通人的理财渠道里，比如与股票，基金，银行存款相比，肯定是赚的最多，同时又风险最小的。
但是从18年以后，房子已经不是随便翻倍的了，甚至还可能高位站岗，在这种情况下，到底房子跑得过通胀吗？甚至跑得过银行理财吗？那就有必要了解一下房产年化收益到底怎么计算了，这样才能实际的做比较！
那么房产交易时的真实收益是怎么计算的呢？在网上几乎查不到相关的文章年化收益计算器，即使很多专业玩家知道，他们也没有发出来过，那么本文就来抽丝剥茧的详解这其中的门道，让大家都能算个明白账～
上周去的天府美术馆
概念:年化算术收益率和几何收益率
在计算年化收益之前我们需要先理清两个概念，算术收益率和几何收益率。
算术平均收益率，即每年收益率的简单平均。
几何平均收益率，即初始投资收益复利率，这个就是我们经常听到的复利思维中的复利计算了。
简单举个例: 比如100W买的房子5年翻一倍，涨了100%，涨到200W，那么:
年化算术平均收益率就是 100% / 5 = 20%
年化几何平均收益率就是 (200/100的5次方根) – 1 = 14.8%
我们都知道，复利的增长是时间越长越明显， 5年的年化收益就有5%的差别。如果是20%的年化复利， 5年就可以涨1.5倍了。
用于计算收益的相关输入变量
参考文章:房产投资的年化收益率是多少, 这是在百度了多篇废话文章后找到的写的最好的一篇。
在开始计算收益前，我们还需要了解计算收益时要用到哪些房产交易相关的变量，这里就以在成都限购区域买第二套房为例。
买入价=a万.
买入交易费率=4.5%=个税费率 1%+中介费率 2%+ 契税费 1.5%. 我们假设在成都贝壳购买，是这样的费率.
按揭费=0.20万. 纯商贷，如果是公积金这个还要多几百元。
首付比例=60%. 假设是二套房，且首套贷款未结清的(成都限购区域政策).
房贷利率=6.15%. 目前成都市二套房贷款的银行普遍利率，注意这是年利率，后面计算月供时需要/12算出月利率
贷款年限=20年. 成都目前政策限购区域内二套房最高只能贷25年
房租月收入= a*0.1%. 我们假设投住分离,买来的房子立刻出租,这能抵消部分房贷。
持有年数是n.
房产市值涨幅为b
卖出的交易费率=1%.
可以看出来，要计算收益，需要用到的变量还是比较多的，在计算时需要小心套用，避免计算错误。
计算过程
-PV0=建仓成本=首付+买入交易费=a*(首付比例+买入交易费率)+按揭手续费. 资金流出, 所以PV0是负数.
NPER0=持有月数=12*n.
房贷月供=-PMT(房贷利率/12, 贷款年限12, 贷款额, 0)
=-PMT(房贷利率/12, 贷款年限12, 贷款额, 0)
= -PMT(房贷利率/12, 贷款年限12, a(1- 首付比例), 0).
因为月供是资金流出, 所以PMT函数返回的是负数.
-PMT0=真实月供=房贷月供-房租月收入. 资金流出,所以负数.
FV0=房产净值=卖出价*(1-卖出交易费率)-剩余贷款
=b*(1-1%)+FV(房贷利率/12, 持有月数, -房贷月供, 贷款额)
投资年化收益率= RATE(持有月数，-真实月供，-建仓成本，房产净值)*12
=RATE(NPER0，PMT0，PV0，FV0)*12
注意上面出现的几个公式，这就是Excel里面金融相关的计算公式，下面给大家挨个介绍下
PMT: 是一个财务函数，用于根据固定付款额和固定利率计算贷款的付款额,这里用来计算月供。
FV: 是一个财务函数，用于根据固定利率计算投资的未来值。可以将 FV 与定期付款、固定付款或一次付清总额付款结合使用，这里用来计算卖出房屋时除去剩余贷款和交易税费后拿到手的钱。
RATE: 返回年金每期的利率。RATE 通过迭代计算，可以有零个或多个解决方案。这里用来计算最后的投资年化复利收益率
计算结果
作为一个码农，其实对excel用的并不是很习惯的，因此我用代码实现了这个计算过程年化收益计算器，下面就来看看以现在成都的贷款要求，如果我们买了拿证不到5年，需要给5.3%增值税的房子，我们持有房产不同年限和不同的算术涨幅下的年化收益吧。
假设输入条件为:
持有三年
持有五年
持有十年
从上图可以看到，以现在至少限售3年的情况，如果三年房子涨幅不到30%，可能甚至跑不过银行定期的哦，要知道银行定期的2.25%一年期利率，如果选择了到期本息一起续存，也是能已年计算复利的哈！， 何况三年期定期，收益都在3%以上了！
顺便还计算了一下自己12年买的房子，如果现在卖的话，持有9年多年化收益为18%左右， 大家可以试着计算一下如果是18年以后买房，还能有多少收益吧..
总结
在现在商贷利率偏高,上次交易5年以内有5.3%增值税的情况下， 本身房产投资的收益就已经下降不少了，再加上长期的房住不炒政策，很有可能买房投资收益跑不过通胀，甚至还跑不过银行定期。
大家可以把自己持有的资产用这个公式计算一下，辅助自己决策，这套公式用excel还是比较容易做出来的。如果嫌麻烦我可以在小程序上提供一个房产收益计算器，不过最近服务器好久没续费已经没法部署后台服务啦，等搞好以后再说吧。
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