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阅读提示：本案是律师团队代理的胜诉案例，因北京二手房价格下跌，王某拒绝购买案涉房屋并起诉要求甲公司退还定金200万元。律师团队接受甲公司委托后解除合同的法定条件，一审胜诉，二审对方当事人上诉，法院驳回其上诉，维持原判。
案情简介
2018年3月18日，甲公司作为出卖方与作为买受方的王某通过中介公司签订《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定甲公司将涉案房屋出售给王某，房屋总价款为1260万元。《附件二》中约定，王某支付定金200万元。《附件二》第八条约定，具备下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》。出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20％向买受人支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失：(1）出卖人逾期履约超过十五个工作日；(2）出卖人配偶或其他共有权人不同意出售房屋；(3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋；(4）出卖人将房屋出售给第三人；(5）房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续；(6）出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；(7）其他因出卖人原因导致合同不能继续履行。具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》。买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20％向出卖人支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：(1）买受人逾期履约超过十五个工作日；(2)买受人拒绝购买该房屋；(3）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；(4）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。
同日，双方签订《购房资格协议》，在《购房资格协议》中确认在双方签订《房屋买卖合同》时，王某不具备购房资格，需出售王某及家庭名下一套房屋后，即具备购房资格。甲公司知晓王某暂不具备购房资格，并同意王某于2018年12月10日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格。若王某未能于上述时间内具备购房资格，则甲公司同意将房屋所有权转移登记至王某指定人员名下。王某应于2018年12月10日后3日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。若经甲公司催促王某未于上述时间内指定新产权人，则甲公司有权解除《房屋买卖合同》,已收取的房款甲公司于《房屋买卖合同》解除后3日内自购房款中扣除200万元作为违约金，剩余部分退还王某。
王某于2018年3月11日向甲公司支付房屋定金150万元，于2018年3月20日支付房屋定金50万元。
甲公司提供《催告函》、《解约通知书》及中介公司出具的《证明》，证明甲公司于2018年12月11日通过中介公司向王某送达《催告函》，催告王某于2018年12月13日前确保本人或指定人员具备购房资格并完成购房资格核验手续，若未在上述时间完成购房资格核验手续将解除合同，没收200万元定金。甲公司于2018年12月15日通过中介公司向王某送达《解约通知函》，通知王某因至2018年12月15日王某未完成购房资格的核验手续，甲公司解除合同没收定金200万元。中介公司于2019年3月28日出具《证明》，证明中介公司已于2018年12月12日将《催告函》送达王某，于2018年12月15日将《解约通知函》送达王某。王某称未收到过《催告函》，认可收到《解约通知函》,但认为《解约通知函》恰恰证明甲公司单方解除合同。对中介公司出具的《证明》不认可，认为存在利害关系。
律师评析
王某与甲公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》《购房资格协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王某与甲公司签订《购房资格协议》，确认王某在签订《房屋买卖合同》时未取得购房资格，约定王某在规定时间内未取得购房资格的处理办法及违约责任。王某应按照《房屋买卖合同》及《购房资格协议》全面履行合同义务，现其因无法获得购房资格、无法继续履行合同而提出解除合同，构成违约应承担违约责任。甲公司根据合同约定向王某送达《解约通知函》解除双方签订的《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》已经解除。甲公司选择定金罚则，不予退还定金200万元符合合同约定及法律规定。
法院判决
一、王某与甲公司于二O一八年三月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已解除；
二、驳回王某的其他诉讼请求。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
王代华律师，北京市盈科律师事务所中国区董事、高级合伙人，盈科北京合同法律事务部主任，北京市朝阳区律师协会公益委员会委员。自2007年专职从事律师执业，法学理论功底扎实解除合同的法定条件，司法实践经验丰富。在公司法律事务、房地产项目、仲裁、婚姻、继承、拆迁、合同纠纷及经济犯罪案件领域有较强的操作能力，擅于诉讼策略处理重大复杂疑难案件。代理的典型案件有《三生三世十里桃花》、《孤芳不自赏》、河南虐童案等。
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