/商业项目与连锁品牌繁盛生长，魔都市级商圈谋变不已—15个旧将八年“蝶变”，14个新秀潜力可期。/
作者 | 和贺文
图片来源 | 赢商网、摄图网、项目方
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上海的商业空间还能扩容到什么程度？
前不久，由上海市商务委员会牵头，会同上海市规划和自然资源局编制形成的《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案正式公示。
根据公示内容，上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个。
上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）市级商业中心规划布局图（主城区范围内）
上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）地区级商业中心规划布局图
此番规划背后，是上海商业项目不断激增的直接映射。据赢商大数据，2014-2021年，上海购物中心（≥3万㎡）存量由993.28万㎡增至2520.41万㎡，年均增量超40万㎡。
与之对应，上海连锁品牌入驻率稳步提升。以2021年为例，上海全国连锁品牌入驻率由上半年的63.8%提升至64.8%，区域连锁品牌入驻率由5.1%提升至5.3%，连锁品牌偏好度则由31.5%提升至32.6%。
商业项目与连锁品牌繁盛生长，魔都市级商圈谋变不已——15个旧将八年“蝶变”上海天山商厦，14个新秀潜力可期。
15个市级商圈八年“蝶变”
魔都上海，从来都是中国商业的高光舞台。据赢商大数据城市商业发展一级指标及商业指数，上海的商业活跃度居五大城市（北京、上海、重庆、广州、天津）之首。
早在2014年，上海已规划了15个市级商业中心（《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》），构建综合性商业功能区。8年蝶变，这些市级商业中心内的商业体量、商业形态及场景空间出现大升级。
◆ 南京东路商业中心
——“新潮青年聚集地”
作为上海现代商业的起点，南京东路承载了“上海国际消费城市示范区”的使命，集聚了四大百货公司、近20个商业项目，及国内外品牌旗舰店。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
2017年起，商圈朝着“新潮青年聚集地”转变，多个项目调整升级。第一百货商业中心年轻化、时尚化；上海世茂广场以“魔都潮流枢纽”姿态登场；新世界城开启“百货购物中心化”。三者均在建筑形态、业态组合方面融入年轻、时尚元素。
图片来源：上海世茂广场
2020年，南京路步行街东拓街区开街，延伸至外滩。同期，位于中段的世纪广场、旅游品商厦、春申江大楼、三星大楼、真老大房食品等超17万㎡商业进行焕新。行至2021年，南京东路建筑霓虹炫酷亮灯，U479正式“开箱”。
建筑形态、功能重塑进行时，南京东路上的品牌旗舰店组合亦大变。如：快时尚品牌Forever21旗舰店被华为全球旗舰店取代；innisfree全球最大旗舰店撤场，POP MART全球旗舰店替补……
◆南京西路商业中心
——高端范与特色风齐飞
南京西路集结了恒隆广场、中信泰富广场、静安嘉里中心、兴业太古汇等高端商场，以及吴江路四季坊、UX88等特色商业街区。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
2017年，兴业太古汇200多家品牌亮相，壮大南京西路东段商业版图；直通12号线的丰盛里投入运营，成海派文化商业街区和夜生活集聚区；恒隆广场对面的锦沧文华酒店，改造为“高端办公+高端精致购物中心”的复合型商业体，商业部分JC PLAZA锦沧文华广场即将靓丽出街。
紧跟兴业太古汇、丰盛里，吴江路四季坊开启了调改之路。“潮地”四季坊引进了niko and …中国大陆第二家店、HOKA、Zoff、RELX等潮流时尚品牌。
临近四季坊的张园地块，是上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群。2021年，太古地产与静安置业成立合资公司，拟共同开发该项目。太古地产出手旧改项目，期待值直接拉满。
期间，开业超过20年的中信泰富广场，以“像素城市”概念立题，焕新外立面、内部空间。引入涵盖重奢MIX潮奢、新锐设计、生活方式、环球美食、轻餐茶饮等多元化业态，焕新“梅泰恒”商业全业态版图。
图片来源：中信泰富广场
不同南京东路品牌替换术，南京西路重磅品牌偏好圈内流动，如：gucci撤离金鹰国际购物中心、Burberry退场静安嘉里中心后，均搬进恒隆广场；而Abercrombie & Fitch则从静安嘉里中心转向兴业太古汇。
◆淮海中路商业中心
——20个特色mall大集结
淮海中路分布了近20个不同特色的购物中心：主打夜行经济概念的环贸iapm、体验式街区商业先行者上海新天地、艺术型购物中心k11、全球首个策展型零售商业空间TX淮海……
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
其中，不少是旧项目新生而来。新天地广场前身是原太平洋百货淮海店；上海新天地时尚、上海广场启动升级，朝着多元社群生活方式聚集地迈进；百联TX淮海瞄准95后、00后，以策展型模式引领商业潮流。
此外，新世界·K11上海淮海中路地块于去年动工，将与原上海K11协同发展；太平洋新天地、丰盛尚贤坊即将亮相。
图片来源：新天地官方微信
这里，同时是网红店、旗舰店、首店聚集地。
爱马仕之家、MUJI、连卡佛、优衣库、维多利亚的秘密、YSL圣罗兰美妆等大牌旗舰店依次摆开，Popeyes、niko and…、Shake Shack等网红品牌热闹不已；热门潮玩品牌X11、52TOYS，闻献全国首家旗舰店、bosie品牌旗舰店、施华洛世奇最大旗舰店、Gentle Monster全新概念店、挪威国宝级户外品牌Helly Hansen中国首家旗舰店等新来报道。
◆小陆家嘴-张杨路商业中心
——新mall与存量项目斗艳
位居浦东新区最核心商业区，小陆家嘴-张杨路商业中心集结了ifc商场、正大广场、陆家嘴中心L+mall、世纪汇广场、第一八佰伴、尚悦湾、九六广场、华润时代广场等10余个购物中心。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
新开商业与存量改造，托起了陆家嘴商圈的繁盛。其中，尚悦湾于2017年启幕，主打艺术生活空间；世纪汇广场、陆家嘴中心L+mall于2018年亮相；华润时代广场经历两年多闭店调整后，于2019年底重新亮相。
◆四川北路商业中心
——发展滞后但亮点不少
相较南京路、淮海路，四川北路商业发展滞后，甚至有些没落。如今，区域内已开业商业项目主要包括凯德虹口商业中心、星荟中心、艾尚天地。
虹口区王者mall——凯德虹口商业中心，开业10年+，年均销售额超20亿元，客流超3500万人次。
图片来源：凯德虹口商业中心
高保留海派建筑特色、丰富文创主题活动，街区商业体今潮8弄（滨港商业中心的一部分）于2021年开业即红。据悉，未来滨港商业中心还有9个大小、功能不一样的剧场空间亮相。
◆徐家汇商业中心
——高奢商场与抗打百货大PK
在徐家汇，既有高奢风满满的徐家汇中心ITC、港汇恒隆广场，又有扛打的老百货东方商厦、汇金百货、六百、太平洋百货等，还有网罗一众日本首店的特色室内街美罗城。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
2019年末，定位为“rand Luxury”的One ITC重磅开业，众多国际一线高端品牌旗舰店登场。按计划，整个ITC项目将于2023年分阶段落成。
图片来源：OneITC
全面重装升级的港汇恒隆广场、东方商厦（徐家汇店）、美罗、六百来势汹汹，太平洋数码二期原拆原建，重新定位为“全球前沿科技产品的沉浸式消费体验中心”。
空中连廊东起汇联商厦，经过T20、美罗城，南至太平洋数码二期，是徐家汇商圈一站式便捷消费的重点工程。
◆豫园商城商业中心
——豫园商城、BFC多元共存
豫园商城、BFC外滩金融中心，为豫园商城片区最具代表性的商业项目。前者以游客优势和新国潮概念，逐渐成为年轻人打卡圣地；后者于2019年末亮相，引进了众多首店、旗舰店品牌。
图片来源：BFC官方微信
增量方面，嘉里建设于今年初竞得的黄浦区核心地块，直达豫园地铁站，计划打造成上海新地标。
◆五角场商业中心
——各角一mall，调改不断
五角场，上海四大城市副中心之一，集结了五角场万达、五角场合生汇、百联又一城、UMAX悠迈生活广场、苏宁易购广场、创智天地等商业项目。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
2007年，五角场万达广场、百联又一城建成投入使用，五角场市级商业中心初成；2016年合生汇加入，五角场各角一mall，商业版图成型；一年后，五角场万达、东方商厦（杨浦店）、五角场苏宁易购广场、合生汇相继升级改造。
五角场万达历时9个月，引入众多上海首店、品牌旗舰店，增设主题街区、裙楼连廊。经过4个月闭店调整，东方商厦（杨浦店）更名为百联UMAX生活广场，“变身”城市奥特莱斯——百联集团旗下首个城市奥特莱斯项目；苏宁易购广场改造后，引进了苏宁极物、苏宁小店以及苏鲜生上海首店。
2021年，开业五年，五角场合生汇全面升级，招调面积占全场30%，涉及约250个品牌，翻新停车场、场内指引、下沉式广场。这一年，商场销售额达到42亿元，位居上海商场前列。
◆中山公园商业中心
——以巴黎春天百货为起点
中山公园商圈的形成，以2002年巴黎春天百货为起点。
依托于地铁2号线、3号线、4号线交汇之位，以及周边大量的办公楼、住宅区集聚的强消费客群，中山公园商圈多类型商场迭出：大型商业综合体中山公园龙之梦购物中心、长宁来福士广场；教培为主的贝多芬广场；日式餐饮为主的玫瑰坊；多媒体生活广场兆丰广场等。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
2017年，是中山公园商圈独特一年。上海第二座来福士广场——长宁来福士登场亮相；斜对面中山公园龙之梦购物中心品牌组合大变，更名“龙之梦购物公园”；运营15年的中山公园巴黎春天挥泪关门，准备以“又又广场”之名重出江湖。
◆中环（真北）商业中心
——成熟市级商圈，瞄准家庭消费
中环真北商圈为成熟的市级商圈，主要涵盖近铁广场、百联中环广场、上海118广场、上海金沙和美广场4个商业项目。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
巴黎春天118广场店，近中环真北路地铁站，原为118广场内综合商场和大卖场。2013年，新世界集团向农工商超市租赁运营，定位为生活广场。2014年11月试营业时，百货店、购物中心两种业态并存。一年后进行了去百货化调整。
2014年，商圈内地铁上盖项目近铁城市广场开始营业，定位家庭消费，此后品牌调整因时而动。而2006年建成的百联中环广场一期，大体量、多业态，实力在线；相较之下，二期项目命运坎坷，几经转手后烂尾，于2020年被爆破拆除，拟建“宝能中环中心”，计划4-5年内完工。
◆新虹桥-天山市级商业中心（现虹桥-古北市级商业中心）
——上海西部最早商圈之一
新虹桥天山路商圈（含古北地区），上海西部地区除中山公园外最早建设的一大商业中心。目前拥有尚嘉中心、虹桥南丰城、金虹桥商场、百盛优客城市广场、缤谷文化休闲广场、星空广场、高岛屋等项目。
2014年，尚嘉中心正式开业，“靴子楼”造型、奢侈品集聚。以“沪上时尚品质生活地标”为标，尚嘉中心不断进阶，2021年销售额突破20亿元。
图片来源：尚嘉中心
2015年，天山百盛闭店歇业，转型城市奥特莱斯，成上海存量商业改造典范。同一年，虹桥上海城一期、三期合并而成的虹桥南丰城整体亮相，借亲子IP活动成功出圈。
同处圈内的高岛屋，是继伊势丹和三越百货公司之后，第三家入沪的日本大型百货。继2014年大量品牌撤店，又于2019年上演“宣布闭店后又宣布继续经营”的反转剧情。
◆虹桥商务区商业中心（现虹桥国际中央商务区市级商业中心）
——成熟度、聚客力待提升
虹桥交通枢纽，全球最大综合交通枢纽。以此为基，商圈内各大房企进驻，叠加着世博会的溢出效应，消费人口集聚，商业格局雏形初现于2016年。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
这一年，虹桥天地、新华联购物中心、龙湖虹桥天街登台抢戏。首开的虹桥天地，引进多个首店品牌，以文化休闲娱乐为切入点，特色鲜明；新华联购物中心于2018年初围绕“新生活+PLUS”这一全新定位进行调整，以“家庭”为着力点；龙湖虹桥天街是龙湖商业上海首秀，开业之初便招入多个体验品牌上海首店，2019年完成超过1/3品牌升级。
2019年，虹桥丽宝广场商业部分——丽宝乐园正式亮相，这座主题式商业购物中心囊括六个贯穿B1层和M层的主题街区。
值得一提，目前区域商场人气主要集聚餐饮业态，商业成熟度与聚客有待提升。
◆国际旅游度假区商业中心
——瞄准乐园游客与奥莱购物迷
国际旅游度假区内的商业，主要由迪士尼小镇和比斯特上海购物村（原为奕欧来购物村）构成，均于2016年亮相。
迪士尼小镇，上海迪士尼度假区内的大型购物餐饮娱乐区，引进了迪士尼世界商店亚洲首家主题商店、亚洲首家星巴克迪士尼小镇旗舰店、乐高品牌旗舰店等众多首店、旗舰店，瞄准游客消费。
比斯特上海购物村内汇聚了近200家店，涵盖精品购物、餐厅与艺术展览空间，时下场内的餐饮业态较开业初有所增加，零售业态进行了更新替换。
图片来源：比斯特上海购物村官方微信
◆大宁商业中心
——静安闸北合并，圈内商场增多
大宁商圈的兴起，源于大宁国际商业广场2006年的开业。之后几年时间里，该项目长期“一家独大”状态。2015年，静安闸北正式合并后，区域内的商业项目增多，协信星光广场、大宁音乐广场、静安大融城次第而来。
2021年11月27日，历时十年、耗资近100亿，上海久光中心正式开业，26.7万㎡的商业体量、400+品牌及众多首店、特色店，提升了大宁商圈的商业维度、影响力和消费能级。
图片来源：上海久光中心官方微信
◆真如商业中心
——22万方LOVE@大都会即将登台
真如商圈为新兴商圈，圈内开业最早的项目为上海星光耀广场，于2019年亮相。去年上半年，普陀绿地缤纷城启业，梦幻魔法森林场景、沉浸式体验业态，吸睛不断。
2022年，长江实业旗下的大型商业体LOVE@大都会即将登台。据悉，LOVE@大都会体量22万㎡，拥有多个主题区域、宽达24米的步行街和13个主题广场、表演场地等。
14个“新晋者”的实力与潜力
在《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案中，上海未来计划新增14个市级商业中心。
◆ 浦东前滩风头正热，重塑上海高奢商场格局
在《上海2035规划》中，前滩被列为城市高等级的中央活动区之一，是陆家嘴2.0升级版本。内地市场第三个太古里——前滩太古里的到来，加速了这一目标进程。
2021年，前滩太古里开业，重奢云集的品牌组合，打破了上海“浦西恒隆广场、浦东IFC商场”高奢商场格局。
图片来源：前滩太古里
自2012年启动开发至今，目前前滩全部商场均已进入建设状态。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
◆浦西北外滩低调爆发，各方大佬抢地进场
2021年，北外滩来福士亮相，与白玉兰广场、J·LIFE金茂时尚生活中心、白金湾广场同台竞技。期间，上实发展（联合其他企业）先后拿下北外滩89、90、91街坊地块，规划建浦西第一高楼。
今年2月，华贸35.53亿元夺得北外滩59街坊，将与北外滩来福士、白玉兰广场等联动成高品质综合商业区。
值得关注的是，北外滩不仅是市级商业中心，还与五大顶级商圈（南京东路、南京西路、小陆家嘴-张杨路、淮海中路、豫园商城）共同组成东片国际级消费集聚区，承载着上海建设国际消费中心城市重任。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
◆苏河湾走红，上海首座万象天地就要来了
因蓝瓶咖啡内地首店落户走红的苏河湾，继静安大悦城、凯德星贸、静安国际中心后，今年将迎来苏河湾万象天地。
作为华润万象生活上海首座“天地”系项目，苏河湾万象天地复兴了上海石库门建筑“慎余里”和上海第一座妈祖庙“天后宫”古建，5万㎡城市中央绿地公园和顶级餐饮、年轻潮流和友宠天地的品牌组合，市场期待值高涨。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
◆杨浦滨江、徐汇滨江、吴中路，区域商圈进阶
据此前报道，杨浦滨江定位“滨江国际创新带，后工业未来水岸”，规划理念“生态圈、数字化、未来感”。
区域内已开业购物中心主要包括东方渔人码头、百联滨江购物中心、宝龙·旭辉广场等。随着美团、字节跳动、B站等互联网大厂进驻，区内配套商业迭代，如曾经的远东第一制皂厂变身为“皂梦空间”，上海城市更新经典样本。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
徐汇滨江商圈原为成熟区域型商圈，拥有徐汇正大乐城、徐汇绿地缤纷城、保利时光里三个相对成熟的商业项目。
2021年，西岸滨江板块AI PLAZA西岸凤巢开业，将商业与艺术、科技融合的商业打法，延伸了徐汇滨江的商业范围。往后，龙华会、西岸传媒港、阳光滨江天地等项目的面市，会进一步强化徐汇滨江商圈的特色。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
同为区域商圈进阶为市级商圈的，还有吴中路商圈——坐拥上海万象城、爱琴海购物公园两大商业体，及社区型商业乐虹坊、井亭天地生活广场；
莘庄——拥有两大老牌商场仲盛世界商城、凯德闵行商业中心，将迎上实城开与新鸿基联袂打造高奢商场“TODTOWN天荟”；
浦东机场-东站区域，佛罗伦萨小镇为核心消费目的地，2021年项目二期开业带来110家品牌、华东首家“奇幻丛林”家庭游乐中心业态组合。
图片来源：赢商大数据 – 城市商业地图
◆五大新城概念落地，上海市级商业中心外拓
嘉定新城、奉贤新城、松江新城、青浦新城、南汇新城五大新城概念落地，上海市级商业中心外拓，对应规划为嘉定新城、青浦枢纽、松江枢纽、奉贤枢纽、临港新片区等市级商业中心（远期）。
蟠龙天地效果图 来源于项目方
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老牌商圈积极谋变上海天山商厦，新晋顶流大秀才艺，上海商业未来模样因29个市级商圈之变而变。
在这一系列改变中，上海正不断创新经济新消费，无限靠近“具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市”终极目标。
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