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在《》中，薄著老师谈到，2020年，以“投资人+EPC”或“投资合作+EPC”模式斩获地方开发项目大单的消息不断传来，仅中铁建昆仑投资集团在年末两月就获得了超过1500亿的项目。
而2020年中，广东某地人才岛300亿项目，浙江某地未来城市200亿项目，山东某地滨河生态城200亿项目，大单均为中铁建、中铁或其牵头的联合体获得。
两铁连获大单显示其风格较为激进。相对来说，建筑行业的另一个大央企–中国建筑集团（以下简称：中建）由于投资风格相对保守，去年在获取大单上较两铁就略为暗淡。
实际上，中建毕竟是中建，在“投资人+EPC”模式早有谋划和布局。2020年年尾，中建中标193亿“投资人+EPC”项目，这是中建第一次中标此类模式。而中建的这首个“投资人+EPC”颇有看点，值得玩味，也体现了中建的不凡。
据青岛公共资源网公布，12月28日，由中建集团牵头、中建筑港参与的联合体中标上合中央公园基础设施及公共服务开发建设项目、上合国际能化中心建设项目、上合商务休闲酒店建设项目、上合央企综合体建设项目工程总承包（投资人+EPC），项目总投资额约193.77亿。
项目效果图
项目待地下空间实施2年后开工，建设期（工期）4年，合作期15年（含建设期）。
项目合作模式：本项目采用“投资人+EPC”的开发建设模式。项目总投资额约193.77亿。
项目效果图
我们知道，“F+EPC”模式合规的核心是要规避项目被定性为政府投资项目。其实，正是《政府投资条例》出台，把“政府投资项目不得由施工企业垫资建设”这一合规要求上升到国务院条例的高度，才使得“F+EPC”模式难以玩儿下去，从而出现了“投资人+EPC”模式，随后又出现了“投资合作+EPC”等模式。
“投资人+EPC”模式即中标企业作为工程总承包企业建设本项目，同时该项目也由中标企业投资并获取投资收益。
其合规要义在于：
既然中标施工企业是投资人，项目资本金由企业出资，那就是企业投资项目，不是政府投资项目了。《政府投资条例》规定“政府投资项目不得由施工企业垫资实施”，而政府投资项目的定义是“政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目”。
此外，央行在房地产行业管理的文件中，有银行不得为垫资的施工企业发放贷款的规定。在“投资人+EPC”模式下，施工企业是项目的开发主体，银行给其贷款属于给项目主体的贷款，从而规避了上述规定。
另外，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第九条：
已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或者提供的，可以不进行招标
因此，采用“投资人+EPC”模式下，还有可能实现招引投资者和工程招标“两标并一标”，从而避免工程中标的不确定性。
但”投资人+EPC”模式，并非施工企业或工程总承包企业在当地注册一个子公司就是投资于该项目，就是投资人了。
不同于BT模式下，项目业主是政府或城投注资是什么意思，施工企业垫资后，以政府的回购款、延期支付的工程款获得回收，在“投资人+EPC”模式下，项目谁投资就是谁的，没有人给投资人付工程款，投资人要靠项目本身产生的收入回收投资款、归还融资。
也就是说，在“投资人+EPC”模式下，作为投资人的建筑企业要能够成为项目的业主，项目资产要能够成为投资人的资产；同样的，项目的建设资金也应该由投资人去筹集，项目资本金要由投资人出，资本金之外的融资，也要由投资人通过项目公司去筹集并负责偿还。
我们看到，目前一些所谓的“投资人+EPC”项目，其建设内容完全是公益性市政项目，这些项目不可能立项在作为企业的投资人名下，也不可能成为投资人的资产。由于项目本身没有收入，其建设资金的真实来源仍然是政府延期支付的财政资金，这种项目就不是真正的”投资人“项目。
以政府延期支付的财政资金覆盖项目总投资的公益性项目，其本质仍然是政府投资项目，所谓的”投资人“只不过是替政府融资。
如果项目的内容仅是土地一级开发以及配套的前期基建工程，项目的收入与支出不能实现自平衡，项目资金仍由政府财政或土地出让金支付，这种模式还是有合规问题。
所以，”投资人+EPC“模式必须关注：项目的收入来源是来自于市场化的收入还是来自于政府的收入？项目的投入产出能不能够实现自平衡？政府的钱怎样给到项目才是合规的？
只有来自于项目本身产生的经营性收入与支出能够自平衡的时候，才可以解释一个以赚钱为目的的企业，为什么要投资于这样的一个项目？才能证明它是一个企业投资项目。没有收入的公益性项目，是政府有责任提供的，其资金也应该由政府提供。
中建这个200亿的”投资人+EPC”大单有没有收入？能不能自平衡？我们来看一下：
这实际是一个项目组团，由四部分组成，项目概况：
1、上合中央公园基础设施及公共服务开发建设项目：
项目包含公共设施、市政基础设施、地下空间三部分。公共设施建筑面积约 412000 平方米；市政基础设施建设面积约 159000 平方米；地下空间建设面积约 413000平方米；
公共设施包括中央公园地上及地下空间工程—这个地上空间没有收入，地下空间可以有部分收入的注资是什么意思，比如建成停车场。
市政基础设施包括如意湖北侧地下环路（为民街以西）及其既有地面路恢复及规划地面路新建、结合环路配套综合管廊（为民街以西）、上合国际能化中心区域新建道路及市政配套（产业合作区 2 条纵向路、2 条横向路）—这部分没有收入。
总体看，第1个项目收入比较少。
地下空间包含法务大厦、央企综合体、上合国际能化中心、上合商务休闲酒店地下空间工程（地下三层），以及长江路地下街及步行连通通道工程（地下一层）。—这部分是有收入的，其中前面部分是四个写字楼的地下空间，是有收入的，后面的地下街和步行连通通道工程，也是可以有收入的。
2、上合国际能化中心建设项目：
项目占地面积约 55233 平方米，地上建筑面积约 364440 平方米。共建设 6 栋塔楼及其裙房，主要设置商业、住宅式公寓等业态。项目分为 2 个地块即 C-1 和 C-2 两个地块。其中 C-1 地块占地面积约 30964 平方米，地上建筑面积约 228200 平方米。建设高层建筑 3 栋及裙房，建筑控制高度分别为 120 米、150 米、180 米。C-3 地块占地面积约 24269 平方米，地上建筑面积约 136240 平方米。建设高层建筑 3 栋及裙房，建筑控制高度分别为 60 米、90 米、120 米。
—这 6 栋塔楼及其裙房是一个商业综合体，这是可以有收入的。
3、上合商务休闲酒店建设项目：
项目占地面积约 25306 平方米，地上建筑面积约 97630 平方米，建设 2 栋高层建筑及裙房，其中一栋建筑层数 17 层；另一栋建筑层数 22 层。
—这是一个酒店，当然是有经营收入的。
4、上合央企综合体建设项目：
项目占地面积约 72767 平方米，地上建筑面积约 467700 平方米。共建设五栋超高层顶级商务写字楼及相应裙房，裙房部分为公共商业空间和塔楼的配套服务用房，塔楼为企业总部驻地、住宅式公寓等。项目分为 B-3、B-5两个地块，南北向布局。地块一为 B-3 地块，包括 2 栋塔楼，其中地上裙房 4 层，中南侧的一栋塔楼限高 180 米，另一栋塔楼限高为 150 米；地块二为 B-5 地块，包括 3 栋塔楼，其中地上裙房4 层，靠东侧的一栋塔楼限高 200 米，其余两栋塔楼限高均为 150米。
—本项目共建五栋超高层顶级商务写字楼及相应裙房，也是可以有经营收入的。
可见，本项目组团的4个项目多数都可以有收入，其中第1个项目“上合中央公园基础设施及公共服务项目“不产生收入的面积多，收入较少，但它可以作为后3个项目的配套，比较容易将其收入内部化，或将其成本分摊。
并且，从上述情况看，项目已经完成了土地征收拆迁。项目要做的是基础设施配套（土地的前期基建）和二级开发。
另外，中建中标的这4个项目位于中国—上合组织地方经贸合作示范区的核心区，处于胶州湾海边，与青岛主城区隔海相望，与青岛国家高新技术产业开发区接壤，总体位置较好。
核心区共有61.1平方公里，包括36.7平方公里的胶州经济技术开发区和24.4平方公里的概念性规划新区。建设该示范区是上合组织青岛峰会取得的经贸成果。
请注意，核心区共有61.1平方公里，而中建独独拿下这个以经营性项目为主的组团，显示了一定的眼光和能力。当然，这也是博弈和妥协的结果。
中建拿下的这个项目组团，我们分析，是有可能实现自平衡的。
据信贷白话了解，今年以来，轰轰烈烈、动辄数百亿的片区开发项目，所签的投资协议实质上均为框架协议，仅个别现金流明确的子项目实现了融资，其余多数还没有实质性的落地，有的仍在靠流动性借款、垫资支撑，蕴含一定的财务风险。
假“投资人+EPC”易形成政府隐性债务，会留下合规隐患，造成融资困难。有的项目，为解决融资难题，采取了股权性基金的方式筹集资金，但也带来了回报要求高、资金稳定性差的问题。
如何鉴别真假“投资人+EPC项目？
相关各方需要理解：
“投资人+EPC”的核心是资产归属；
“投资人+EPC”的关键是项目的经营性；
“投资人+EPC”要关注项目的收入来源；
“投资人+EPC”项目要做到收支自平衡。
对于动辄几十平方公里的大片区项目，则需要进行细致的调查，分析片区现状、优势劣势，结合开发任务、政府的要求和资源条件，在算大帐进行资金平衡的同时，根据相关政策，进行片区细化分块分期，重新组合项目的投融资平衡规划。从这个角度看，具备可融资性的片区项目不宜太大，一个片区可以是多个自平衡的小片区项目的组合。
我们看到，中建在青岛中标的这个项目组团，提供了一种实现真实的”投资人+EPC”项目的可能。
工 隆 建 通 智 库
【博主讲堂】
7月14日大连、7月28日昆明
主讲人：薄著
【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:
一、“十四五”地方政府投融资新逻辑与新方向
（一）“十四五”规划与政府投融资新理念
（二）重磅政策重塑逻辑
六个逻辑及两个应对
（三）“十四五“基建五个新特征
二、基建和土地片区开发58个实务问题
（一）土地一级开发26个问题
1.土地开发分为几个阶段？各阶段的管理要求是什么？
2.什么是土地储备业务？有哪些合规要求？
3.城投如何合规介入土储业务？
4.政府可否委托国企进行土地开发？
5.委托代建与授权开发有什么不同？
6.政府购买拆迁安置服务是否包括购买资金？
7.委托代建以及政府购买服务、政府采购工程能不能融资？
8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
9.土地出让金返还模式还可行吗？
10.土地出让金如何合规用于项目？
11.如何理解“平台公司不得以财政性资金作为偿债来源进行融资”？
12.什么算来自政府的收入？
13.政府如何合规地把钱给到城投？
14.财政如何给城投合法合规注资？
15.由政府设立的开发主体进行融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？
16.由施工企业为城投垫资违规吗？
17.如何定性政府投资项目？
18.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？
19.政府把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算政府投资项目？
20.如何定义垫资？
21.建筑企业供应链融资可以做吗？
22.什么是土地增减挂钩业务？
23.土地增减挂钩指标交易能做融资吗？
24.重庆地票业务为什么可以贷款？
25.耕地占补平衡指标能做融资吗？
26.如何实现土地开发一二级收入联动？
（二）预算和债务管理20个问题
1.政府如何安排资金用于项目？
2.什么是政府预算？政府预算分哪几类？
3.政府预算的编制流程是什么？
4.怎样判断项目的资金已列入政府预算？
5.政府的预算只有1年，但资金支付期需要十年，这个问题如何解决？
6.能否签订超过三年的政府支付合同？
7.政府的合规举债方式有哪些？
8.政府债券分哪些品种？
9.哪些项目适合发专项债？
10.专项债必须用于有一定收益的项目吗？
11.专项债与市场化融资怎么搞？
12.专项债做资本金应注意哪些问题？
13.专项债由谁来还？专项债是否不用城投去还？
14.如何区分项目单位、建设单位、立项单位、实施主体、代建单位、承接单位？
15.城投怎样利用专项债资金？
16.专项债不得用于土储和棚改，如何应对？
17.专项债的信息披露和绩效考核需要注意什么问题？
18.专项债项目可以做流贷和供应链融资吗？
19.什么是政府的隐性债务？
20.如何甄别是否构成隐性债务？
（三）片区开发12个问题
1.什么是片区？片区开发项目有哪些类型？
2.政府设立（授权）片区开发主体需要政府采购确定吗？
3.政府授权企业做片区开发能授哪些权？不能授哪些权？
4.如何获得片区土地开发权？
5.什么是生地净地毛地熟地？
6.土地招拍挂有哪些规定？
7.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地使用权？
8.如何分析片区项目的可融资性？
9.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？
10.以产业经营为主要产出的片区项目如何融资？
11.以土地出让金和税收为主要产出的项目如何融资？
12.从便于融资的角度应该规划多大的片区项目或分为多少个子项目？
三、片区开发融资35种模式
（一）土地一级开发阶段6种
1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式
2.土地注入模式
3.分期付款+延期付款
4.做地模式
5.一二级分段+联合模式
6.二级赎买一级模式
（二）棚改旧改城市更新5种
1.广义棚改自求平衡模式
2.二级带一级
3.“三旧”更新模式
4.保留历史风貌+带方案招拍挂+开发权转移模式
5.反向购买或反向委托模式（征地拆迁资金的解决）
（三）综合开发自平衡6种
1.未来社区模式
2.TOD模式
3.EOD模式
4.M0新型产业模式
5.矿山生态修复自平衡模式
6.砂石资源自平衡模式
（四）结构化合作7种
1.开发性PPP模式
2.片区特许开发模式
3.园区全流程PPP模式
4.混改+上市模式
5.专项债+土地模式
6.专项债+市场化融资模式
7.专项债+PPP模式
（五）“授权+投资+EPC”6种
1.京投ABO模式
2.片区ABO+模式
3.F+EPC模式
4.投资人+EPC模式
5.投资合作+EPC模式
6.城市合作商模式
（六）做大做强城投5种
1.园区运营商模式
2.经营性项目城投委托代建模式
3.授权开发+做大做强城投模式
4.片区综合开发市场化融资模式
5.园区“授权+封闭运行”模式
四、片区开发投融资总论
1.根据项目产出
2.根据项目内容
3.根据项目主体（民企国企、当地平台、合作开发）
4.片区开发投融资核心问题
5.如何构建规划、投资、融资、建设、运营“一体化”、“一条龙”能力
五、现场交流讨论
/【博主讲堂】近期课程实况报道/：
视频讲座
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