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探析使用已故配偶工龄
购买“房改房”的产权认定
付美荣 15154105587
名
泉
律
所
SUMMER
从1995年开始的全国住房改革，关于房改房权属问题，国务院房改主管部门建设部和最高人民法院一直有不同意见。使用已故配偶工龄购买的“房改房”的权属认定在法律界一直是一个极具争议的问题，直至今日这个问题依然没有定论，本人根据民法典、相关法律文章并结合司法实践，分析探讨这个问题。
PART 01
关于“使用已故配偶工龄购买的房改房”
权属认定存在的几种观点：
（一）唯出资论：这种观点以房款来源为判断标准，即健在的夫妻一方使用已故配偶工龄购买的房改房，如果购房款是夫妻共同财产，房改房就是夫妻共同财产，如果购房款是健在夫妻一方的个人财产，房改房就是个人财产。
这种观点来源于最高人民法院2000年2月在给司法部律师公证司的【2000】法民字第4号《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》中认为：“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产。”
房改房是特定历史条件下的产物，是根据国家房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权，因此，房改房具有出售对象特殊性、房屋价格非市场性、福利政策享受一次性、社会统筹性等特点。唯出资论这种观点既不符合房改房政策，又不符合等价交换的原则，2013年4月施行的最高人民法院法释【2013】7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，明文废止了上述【2000】法民字第4号司法解释性文件。其废止是有重要的法律意义的，给法律界及房产管理部门等带来了巨大影响。它将对享受已故配偶工龄优惠所购房改房的权属认定依据，由以简单的“房款来源”作为判断标准，而被以是否享受“福利政策”的标准所取代。
（二）共同共有论：这种观点认为：使用已故配偶工龄购买的房改房是夫妻共同财产。
这种观点的代表是建设部，建设部是国务院房改主管部门，1999年4月，建设部住房司在给司法部律师公证司的建住房市函【1999】005号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》中认为：“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策，按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭（夫妇双方）为购房主体，且每个家庭只能享受一次。本案中，唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠，该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此，我司认为，该住房应视为唐民悦与其配偶共同财产。”
持这种观点的还有最高人民法院的吴晓芳法官。2018 年 7 月，最高人民法院民事审判第一庭主编的《民事审判指导与参考》（总第 74 期）刊发了吴晓芳法官执笔的《使用已故配偶工龄购买“房改房”纠纷的处理规则》一文，明确最高人民法院民一庭倾向性意见：房改房不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格。夫妻生存一方使用已故配偶工龄优惠购买的房改房，考虑到从承租权转化为所有权之间的承继性，应将此类房改房认定为夫妻共同财产。
本人在2020年代理的济南一个继承纠纷案件中，一审法官也是持这种观点，其裁判观点为：“从房产档案中可以看出，涉诉房产是被告吴某某在其丈夫衣某某去世近二年后，参加丈夫生前单位房改购买的房改房，是国家根据职工的工龄、职务、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利；在《购房申请表》中也记载购房时使用了衣某某的37年工龄进行了折扣和优惠。房改房作为特定历史条件下的一种房屋形式，具有补偿性、保障性、国家统筹性、价格低廉性、享受权利一次性等特点。使用配偶工龄购房的优惠措施，并非仅仅对房价的政策性补偿，也包括对原有承租权的承袭和转化，是死亡配偶享有共有权的依据。结合本案的情况，本院认为在认定房屋权属时，不能简单的从权属登记上来认定，而忽略房改房从承租权转化到所有权的承继事实，也不能仅以购房合同的签订时间及房产证的取得时间来判断房屋产权归属，这样才符合《民法总则》中的公平原则。据此，本院认为，本案涉诉房产应当认定为衣某某与吴某某的夫妻共有财产(本案后被济南市中级人民法院改判)。
（三）个人财产论：这种观点认为使用已故配偶工龄购买的房改房是健在的夫妻一方的个人财产。本人也是持这个观点。
2018年10月19日下午北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会举办了“使用已故配偶生前工龄优惠所购公房在婚姻家事及继承案件中的认定及处理”研讨会。北京市第一中级人民法院家事审判庭法官杨磊法官指出：
1、使用已故配偶生前工龄优惠所购房改房的权属如何认定及处理在审判实务中一直都有很大的争议。我们在2014年辖区研讨意见中对于这一问题的意见明确为工龄优惠属于财产性利益。但是，不能以使用工龄购买就直接认定为是健在一方与死去配偶的夫妻共同财产，导致房产的性质发生改变。应通过计算确定因使用工龄而减少的费用作为析产的依据。北京市高院在最近出台的解答中亦确认了工龄优惠属于个人的财产性利益，可以进行继承；
2、探讨这一问题，实际上是为了在案件处理中更好地平衡合理保护当事人的利益。因此，我们需要明确的是：我们保护的对象是谁，是健在一方，死亡一方，还是相关继承人？保护的是何种利益，是所有权、居住权利还是折价利益？在认可工龄优惠属于财产性利益并予以计算的情形下房改房能二次出售吗，权属认定体现出来的差异是在多数案件中还是在个别特殊案件中？
3、在现有法律规定不明确以及此类房屋在诸多方面存在特殊性的背景下，对这一问题的研讨可能一直会有不同的观点。但个人认为这不影响在收集整理各类观点的基础上，在更高层面和更大范围尽快形成较为统一的认定和处理原则，进而给当事人和社会一个较为明确的指引和预期，这对于维护司法权威和公信力，减少当事人的诉累，具有积极的意义。
美好时光
2023/06/15
PART 02
结合本人办理过的案例
从《民法典》总则编、物权编、婚姻家庭编、继承编分析使用已故配偶工龄购买的房改房权属认定的法律依据。
（一）《民法典》总则编第十三条 自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。
根据民法典上述规定，自然人民事权利义务始于出生终于死亡，购买房改房的夫妻一方取得房屋产权之前其配偶已去世的，虽然夫妻一方在房改购房时使用了已死亡配偶的工龄，但因该配偶当时已经死亡，其民事权利能力因其死亡而终止，不具备取得房屋所有权的主体资格，不能再行取得财产。
（二）《民法典》婚姻家庭编第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
民法典关于夫妻共同财产规定之前提为“婚姻关系存续期间”，配偶去世后，夫妻关系自然终止，据此，配偶死亡后，健在一方所购房屋不应视为夫妻共同财产，而应为健在一方的个人财产。对于房改房，在夫妻关系存续期间，二人并未取得财产所有权，仅仅是取得房屋的承租权，不能把所有权和承租权混为一谈。
配偶去世之后，承租权也随之丧失。健在的夫妻一方购买房改房，将承租权转化为所有权，这是夫妻健在一方个人承租权的转化，而不是夫妻双方承租权的转化，权利的承继是健在一方个人权利的承继，而不是夫妻双方权利的承继。
（三）《民法典》继承编第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
遗产认定的前提为被继承人死亡时遗留的合法财产，被继承人死亡时，房改甚至还未开始，认定其死亡后配偶用其工龄所购房屋系其遗产缺乏法律支持。
（四）《民法典》物权编第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
上述提到的本人在2020年代理的继承纠纷案件中，案涉房屋购房申请、付款等行为均发生于衣某某去世之后，且已由房产管理部门登记并颁发不动产权属证书，其物权即由吴某某个人单独享有。虽然购买房改房时使用了已故配偶的工龄优惠，但工龄优惠仅仅是一种财产性权益，并不能等同于物权。本案在二审程序中被济南市中级人民法院改判认定为吴某某的个人财产。
SUMMER TIME
PART 03
在认定为个人财产情况下，使用已故配偶工龄享受的福利政策处理方法。
2018年6月11日，北京市高级人民法院审判委员会通过了《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，其中对“被继承人购买公房时根据工龄政策福利，使用已死亡配偶工龄折抵房款的，所获工龄政策福利能否折算后作为遗产分割？”给出一个初步解决意见：按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。
该政策性福利所对应的财产价值计算参考方式：（已故配偶工龄对应财产价值的个人部分➗购买公房时房屋市值）✖房屋现值。
从国家房改政策可以看出，购房职工在购买时，考虑职务、工龄、年龄等多种身份因素，享受一定的付款折扣及税收等方面的优惠，因此与普通商品房相比，房改房是带有“身份”属性的福利房。虽然职工生前没有实际取得工龄优惠，但使用的已故配偶工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，应理解为个人的财产性权益。
最后，希望在审判实践中尽快统一裁判尺度、予以贯彻落实房改房能二次出售吗，维护司法权威和公信力，减少当事人的诉累。
SUMMER
HAPPY DAY
作者：付美荣，女，中共党员，毕业于曲阜师范大学法学院，法学学士学位，山东名泉律师事务所高级合伙人。执业以来代理了大量合同纠纷、婚姻家庭、交通事故、劳动争议、行政赔偿等各类诉讼案件和合同起草、律师见证等非诉事务，积累了丰富的实践办案经验。
END
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