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【审判规则】
买受人与登记在出卖人名下的房屋签订的商品房买卖合同，后买受人将该房屋转让给受让人。在买受人办理房屋产权过户登记前，法院对房屋进行了查封。其中，买受人已付购房款，并占有房屋，但未办理产权过户，且受让人提交的发票等证据能够证明买受人已支付了全部购房款并实际占有房屋，买受人对房屋未办理房屋产权过户登记没有过错，买受人与受让人之间的二手房买卖合同真实有效，受让人因法院的查封行为无法办理房屋产权过户登记手续，受让人作为买受人的债权人，有权对上述房屋提出执行异议，并要求解除查封。
【关键词】
执行申请执行人执行异议商品房预售契约购房款占有查封变更登记过错债权人民事调解书所有人
【基本案情】
招商局船企公司（招商局船务企业有限公司）与招商科学城公司（北京招商科学城房地产开发有限公司）因借款合同发生纠纷，诉至法院。2000年10月25日，一审法院作出生效民事判决，判令招商科学城公司在规定期限内向招商局船企公司履行偿还义务，偿还借款本金及利息共计57 437 233.33元及该笔款项的利息。上述案件审理期间，招商局船企公司申请诉讼保全，一审法院为此查封了登记在招商科学城公司名下的部分房产，其中包括涉案房屋（帝京花园1-18号别墅）。同年12月，招商局船企公司向一审法院提出执行申请，但该执行案件并未执结。
另查明，1995年6月10日，泽宇公司（秦皇岛市泽宇物资贸易有限公司）与招商科学城公司签订商品房预售契约，约定招商科学城公司将其开发建设的涉案房屋出售给泽宇公司。泽宇公司支付了全部购房款5 501 566元，并实际占有涉案房屋。1999年11月1日，泽宇公司将涉案房屋出售给双塔刚玉公司（太原双塔刚玉股份有限公司），双方签订《房屋转让协议》约定购房款以泽宇公司欠双塔刚玉公司的煤款折抵，在七年内付清。2000年1月25日，泽宇公司出具内容为其收到全部购房款的收据。涉案房屋之后一直由双塔刚玉公司实际占有、使用。2008年3月、8月，双塔刚玉公司先后提出执行异议并撤回异议申请。2008年11月20日，另案法院就双塔刚玉公司与泽宇公司之间的房屋买卖纠纷作出民事调解书，内容为双方之间的房屋转让协议有效，双塔刚玉公司为涉案房屋的所有权人。双塔刚玉公司此后再次提出执行异议，一审法院裁定中止执行案件。双塔刚玉公司与商科学城公司均认可称双塔刚玉公司曾多次主张办理涉案房屋过户登记，但被招商科学城公司拒绝，致涉案房屋被审理法院查封。
招商局船企公司以一审法院经其申请将涉案房屋查封，并受理其执行申请，双塔刚玉公司提出执行异议的依据为民事调解书，并非生效判决或裁定，证明力应受到严格限制，且该民事调解书认定事实、法定程序及适用法律均错误，故不能作为认定双塔刚玉公司系涉案房屋所有人的依据为由，提起诉讼，请求继续执行涉案房屋。
双塔刚玉公司辩称：本公司支付了涉案房屋的全部购房款，并实际占有使用了涉案房屋，且曾多次要求办理房产证，不具有过错，因此涉案房屋不应被查封。本公司于2008年3月提出的执行异议系自行撤回，并非被法院驳回。本公司据以再次提出执行异议的另案法院民事调解书具备法律效力。综上，本公司不同意招商局船企公司的诉讼请求。
招商科学城公司辩称：本公司认可案件事实，尊重法院判决结果，将依据法院的判决结果执行。
【争议焦点】
受让人受让房屋后因房屋被查封而无法办理变更登记手续，此后受让人又将该房屋转让给第三人，且另案法院生效民事调解书确定第三人为房屋的所有权人。此时，第三人是否有权对房屋的查封提出执行异议，要求解除查封。
【审判结果】
一审法院判决：驳回原告招商局船企公司的诉讼请求。
原告招商局船企公司不服一审判决，提起上诉称：涉案房屋不应被解除查封，而应继续执行，一审判决对此认定错误。被上诉人双塔刚玉公司提出执行异议依据的民事调解书并非生效判决和裁定，证明力有限，本公司可提供相反证据推翻该民事调解书，故一审法院应继续执行，被上诉人双塔刚玉公司提出执行异议，不符合法定程序。另案民事调解书程序违法，对事实的认定和法律适用错误不能作为认定被上诉人双塔刚玉公司系涉案房屋所有权人的依据。
被上诉人双塔刚玉公司、招商科学城公司同意原判。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【审判规则评析】
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此，法院依据生效判决查封被执行人房屋，不得损害第三人合法权益。当第三人作为被执行人房屋的买受人，已经支付相应价款并实际占有该房屋，且有证据证明对未办理过户登记手续不存在过错的，法院不得查封该房产。此外，在执行程序中，案外人认为执行标的侵害其合法权益的，且能有证据证明异议主张的，可提出执行异议。经审查异议成立时，应裁定撤销或改正原裁定。综上，买受人与被执行人签订合法有效的房屋买卖合同后，实际占有房屋，且对无法办理房屋变更登记手续没有过错的，法院不得将该房屋作为被执行人财产进行查封，法院查封的，应当解除。当买受人将该房屋合法转让给受让人，受让人有权针对法院查封行为提出执行异议。
转让人与受让人签订商品房预售契约，将房屋转让给受让人。受让房屋后，受让人支付了全部购房款，并实际占有使用房屋。在转让人与受让人办理房屋变更登记手续前，房屋因转让人涉及其他民事案件被查封。故应认定受让人对房屋转让未办理过户登记并无过错。因此，法院无权强制执行该房屋，应解除对该房屋的查封。嗣后，受让人与第三人签订房屋买卖协议，将房屋转让给第三人，但尚未办理过户登记，故第三人基于房屋买卖协议成为受让人的债务人，且另案法院生效民事调解书确定第三人系房屋的所有权人，故其有权就对房屋的强制执行提出执行异议。
【适用法律】
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
【法律修订】
《中华人民共和国民事诉讼法》于2012年8月31日修正帝京花园，自2013年1月1日起施行。本案例适用的第二百零四条修改为第二百二十七条，内容没有变更。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【效力与冲突规避】
参考性案例有效参考适用
【释评汇注】
执行实践中，常常出现执行机构对被执行人的财产采取保全措施，以保障被执行人有可供执行的财产，提高执行效率。也会因一定条件和原因出现解除保全措施的情形。具体适用时，执行人员应当注意以下两个方面的内容：（一）当保全的条件和原因不存在或情况发生变化时，应当解除财产保全。如被申请执行人履行了义务，或申请执行人放弃请求权。（二）被申请权执行人提供了担保，包括保证人担保、实物担保、现金担保或有价证券担保后，原则上可解除财产保全。其中保证人提供担保的，应当要求其提供担保金额的保证书，经审查符合担保条件的，应予允许。当被申请执行人不履行执行义务时，法院可以直接裁定执行保证人在其保证范围内的财产。（三）执行中，法院裁定采取财产保全措施的，除作出保全裁定的法院和上级法院作出解除决定外，在财产保全期限内，不允许其他主体解除保全措施。
招商局船务企业有限公司与太原双塔刚玉股份有限公司、北京招商科学城房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案
【案例信息】
【中法码】执行法·执行救济·执行异议·异议主体·当事人·债权人 ()
【案号】 (2011)高民终字第1143号
【案由】 申请执行人执行异议之诉
【判决日期】 2011年09月08日
【权威公布】 被国家法官学院《中国审判案例要览》(2012年民事审判案例卷)收录
【检索码】 ++BJ++++0411C
【审理法院】 北京市高级人民法院
【审级程序】 第二审程序
【审理法官】 张稚侠 范清 金曦
【上诉人】 招商局船务企业有限公司（原审原告）
【被上诉人】 太原双塔刚玉股份有限公司 北京招商科学城房地产开发有限公司（均为原审被告）
【上诉人代理人】 丹X原白X颖（北京市正见永申律师事务所）
【被上诉人代理人】 吴X平王X全（北京市东元律师事务所）
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人（原审原告）：招商局船务企业有限公司。
法定代表人：郝和平，董事总经理。
委托代理人：丹X原，北京市正见永申律师事务所律师。
委托代理人：白X颖，北京市正见永申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：太原双塔刚玉股份有限公司。
法定代表人：杜建奎，董事长。
委托代理人：吴X平，北京市东元律师事务所律师。
委托代理人：王X全，北京市东元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京招商科学城房地产开发有限公司。
法定代表人：叶庆东，董事长。
委托代理人：韩茂立，北京招商科学城房地产开发有限公司职员。
上诉人招商局船务企业有限公司因申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2010）二中民初字第13838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
2010年6月，招商局船务企业有限公司（以下简称招商局船企公司）向原审法院起诉称：2000年6月，应我公司申请，北京市第二中级人民法院查封了北京招商科学城房地产开发有限公司（以下简称招商科学城公司）名下包括1-18号别墅在内的若干房产。2000年12月，北京市第二中级人民法院受理了我公司的执行申请，案号为（2001）二中执字第98号，该案目前仍未执结。太原双塔刚玉股份有限公司（以下简称双塔刚玉公司）曾在2008年3月就查封1-18号房产事宜提出执行异议，后于当年8月被驳回。2008年12月4日，双塔刚玉公司持确认帝京花园1-18号别墅归其所有的北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第18696号民事调解书再次向北京市第二中级人民法院提出执行异议，申请解除对该房产的查封。经审查，北京市第二中级人民法院最终做出（2009）二中执异字第292-1号裁定，中止（2001）二中执字第98号执行案件对招商科学城公司帝京花园别墅1-18号房屋的执行。我公司认为，双塔刚玉公司据以提出执行异议的北京市丰台区人民法院做出的民事调解书并非生效判决或裁定，其证明效力应当受到严格限制，该民事调解书在法定程序、认定事实和适用法律方面均存在错误，不能作为双塔刚玉公司享有1-18号别墅所有权的合法依据。故起诉请求许可我公司作为申请执行人的北京市第二中级人民法院（2001）二中执字第98号执行案件对帝京花园1-18号房屋继续执行。
双塔刚玉公司辩称：我公司已经就涉案房屋支付全部房价款并实际使用，且我公司入住后多次要求出卖人办理房产证，不存在过错，故根据最高人民法院相关司法解释对该房屋不应予以查封。2008年3月我公司提出执行异议帝京花园，之后是我公司自行撤回异议申请，而不是被法院驳回。此后我公司持北京市丰台区人民法院出具的民事调解书再次提出执行异议，该民事调解书已确认我公司是涉案1-18号别墅的所有权人。人民法院出具的民事调解书作为法律文书的一种，具备法律效力。综上，我公司不同意招商局船企公司的诉讼请求。
招商科学城公司辩称：我公司对于本案事实均认可，并尊重法院的判决结果，我公司将按照法院判决结果执行。
原审法院经审理认为：根据本案现查明的事实，涉案帝京花园1-18号别墅已经北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第18696号民事调解书确认归双塔刚玉公司所有。该民事调解书作为人民法院出具的法律文书，具有法律效力。现招商局船企公司对该民事调解书的合法性提出质疑，但相应质疑不属于本案审查范围，其可以通过其他合法途径另行解决。但在该民事调解书被其他法律文书撤销之前，其所具有的法律效力应予尊重。依据北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第18696号民事调解书，本案涉及的帝京花园1-18号别墅归双塔刚玉公司所有，不属于招商科学城公司的财产，因此在招商局船企公司与招商科学城公司之间的执行案件中，该房屋不应成为被执行财产。综上所述，对招商局船企公司的诉讼请求不予支持。原审法院判决：驳回招商局船务企业有限公司的诉讼请求。
判决后，招商局船企公司不服，向本院提起上诉。招商局船企公司上诉认为，原审法院对涉案房屋查封和继续执行有事实根据和法律依据，不应解除查封，应予许可继续查封执行。双塔刚玉公司据以提出执行异议的北京市丰台区人民法院民事调解书并非生效判决和裁定，其证明效力应当受到严格限制；招商局船企公司也有相反证据足以推翻该民事调解书，原审法院可以继续执行。双塔刚玉公司对执行涉案房屋有异议的，必须基于查封和执行当时的权属材料现状，按照民事诉讼法第204条的特别争议解决程序办理，不能另行通过普通诉讼程序确权后再提出执行异议。北京市丰台区人民法院民事调解书在法定程序、认定事实和适用法律方面都存在错误，不能作为双塔刚玉公司享有涉案房屋所有权的合法依据。
双塔刚玉公司、招商科学城公司同意原判。
经审理查明，原审法院于2000年10月25日就招商局船企公司诉招商科学城公司借款纠纷一案做出（2000）二中经初字第294号民事判决，判令招商科学城公司限期偿还招商局船企公司借款本息人民币.33元并支付上述款项自1998年12月1日起的利息。该判决已经发生法律效力。2000年6月，原审法院在审理上述案件期间，应招商局船企公司诉讼保全申请，查封了招商科学城公司名下包括帝京花园1-18号别墅在内的若干房产。2000年12月，原审法院受理招商局船企公司的执行申请，案号为（2001）二中执字第98号，该案目前仍未执结。
1995年6月10日，案外人秦皇岛市泽宇物资贸易有限公司（以下简称泽宇公司）与招商科学城公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定泽宇公司购买招商科学城公司开发建设的帝京花园1-18号别墅，房屋价款合计元。1995年6月4日，招商科学城公司出具发票，注明收到泽宇公司购房订金10万元；1995年6月10日，招商科学城公司出具发票，注明收到泽宇公司购房款元。泽宇公司实际占有涉案房屋。
1999年11月1日，泽宇公司与双塔刚玉公司签订《房屋转让协议》，泽宇公司将帝京花园1-18号别墅以元的价格转让给双塔刚玉公司，并约定全部房款分七年付清，从泽宇公司欠双塔刚玉公司的煤款中抵顶。2000年1月25日，泽宇公司向双塔刚玉公司出具收款收据，注明收到房屋转让款元。双塔刚玉公司实际占有、使用涉案房屋至今。
2008年3月，双塔刚玉公司向原审法院提出执行异议，后于同年8月撤回异议申请。
2008年11月20日，北京市丰台区人民法院做出（2008）丰民初字第18696号民事调解书。该案中双塔刚玉公司为原告，泽宇公司为被告，招商科学城公司作为第三人参与诉讼，调解书确认的内容为：双塔刚玉公司与泽宇公司于1999年11月1日签订的《房屋转让协议》有效；帝京花园别墅1-18号房屋归双塔刚玉公司所有。
此后，双塔刚玉公司再次向原审法院提出执行异议。原审法院经审查后做出（2009）二中执异字第292-1号民事裁定书，以帝京花园别墅1-18号房产的所有权已经生效法律文书确认归双塔刚玉公司所有为由，支持双塔刚玉公司异议申请，裁定中止（2001）二中执字第98号执行案件对帝京花园别墅1-18号房屋的执行。此后，招商局船企公司向原审法院提起诉讼。
双塔刚玉公司称曾经多次要求招商科学城公司就涉案房屋办理房屋产权过户登记，而招商科学城公司以需要公司董事会开会研究为由拖延未办理，此后原审法院将涉案房屋查封。招商科学城公司认同双塔刚玉公司陈述。
上述事实，有北京市第二中级人民法院（2000）二中经初字第294号民事判决书、《北京市外销商品房预售契约》、《房屋转让协议》、发票、北京市丰台区人民法院（2008）丰民初字第18696号民事调解书及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：原审法院依据招商局船企公司提供的生效法律文书，查封了登记在招商科学城公司名下的涉案房屋。依查明的事实，泽宇公司与招商科学城公司就涉案房屋于1995年6月10日签订《北京市外销商品房预售契约》，双方之间房屋买卖合同真实有效。在泽宇公司办理房屋产权过户登记前，原审法院于2000年6月对诉争房屋进行了查封。关于泽宇公司已付购房款、房屋占有、未能办理产权过户的问题，双塔刚玉公司提交的发票等证据能够证明泽宇公司已于1995年6月支付了全部购房款并实际占有涉案房屋，泽宇公司对涉案房屋未办理房屋产权过户登记没有过错。1999年11月1日，泽宇公司与双塔刚玉公司签订《房屋转让协议》，双方之间二手房买卖合同真实有效，双塔刚玉公司尚无法办理涉案房屋产权过户登记，双塔刚玉公司是泽宇公司的债权人。双塔刚玉公司有对涉案房屋提出执行异议的权利。综上，本案符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由招商局船务企业有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由招商局船务企业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
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