▏ ◎北美掘金（ID：NA_Gold）|黄永明
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▎本期看点
我常说，同样是出租房管理，专业人士和非专业人士之间的差别是非常巨大的。有多么巨大？今天我们就拿一份真实的租房合同来看一下。
/以实战经验传授北美房地产投资策略 /
# 第142期 #视频：黄永明
出品 |北美掘金（ID：NA_Gold）
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大家好，我是黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向您问好。
咱们中国的朋友租房子，你看签的合同非常简单，往往就只有两三页纸。为什么这么短？因为合同基本上只约定了两件事情：第一是房租是多少个人租房合同一张，第二是你缴费的周期是什么。
而美国的租房合同长什么样？
我现在手上拿的，是休斯敦这边一家非常专业的房屋管理公司他们真实的合同。我们看到，每一页上面的字密密麻麻，一共有15页之多。究竟比中国的合同多了些什么？我们具体来看一看。
首先合同约定了，不管是房屋管理公司还是租客，如果要解除合同的话，要提前60天通知对方。我知道中国一般来讲是提前30天，为什么这边是提前60天？因为对于管理公司来讲，它有更加充沛的时间去招租，把下一名租客找来，这样子能够减少空置期。对于房东来讲，也就意味着你的空置期更短，你的收益就更高。你看，这是专业公司的做法。
接下来，合同约定了各种各样的费用。我们通常认为好像租房子只有一笔费用，就是房租。其实不然。我们看看都有哪些其他的费用产生。
首先，如果你在该交房租的那一天之后才交，会产生10%的罚金或者叫滞纳金。
另外，如果你付款的支票或者是其他的支付方式被退回了，或者说是付款失败了，那么你要交65美元的管理费给管理公司。
再就是，约定了房租每年涨2%，而且是要取整到5美元。也就是说如果2%是33美元的话，那么就实际要涨35美元。
接下来，约定了关于押金的问题。押金它确实是一个月的房租作为押金，但是这当中有200美元是不可退还的。也就是说，租客是永远不可能把一个月的押金全部拿回来的，起码要扣掉200美元的管理费。
那么接下来，我们看一下还有什么。要求租客必须是一直让水电气这些通在房子里面的，如果他搬出去的时候有些断掉，比方说电断掉了，或者是水断掉了，那么租客要给管理公司交100美元的管理费。
而且租客在退租的时候，这个房子必须处在拎包入住的状态，也就是说下一名租客马上就可以进来。如果不是这种状态，那么他要交125美元的管理费。这仅仅是管理费用，不包含清洁费的。清洁费当然也是由租客来承担了。
好，再往下，我们讲如果说管理公司要对这个房子做一些检查，那么租客如果坚持检查的时间是在下班以后或者是节假日，那么你要交75美元的管理费。
再就是，租客在退租了之后，如果在房子里面遗留了大量的物品，导致管理公司没有办法取得房产，没有把这个房子租出去的可能性，那么会按日每天交罚金，这个罚金是按照一个月租金的125%来算的。
好，接下来还有其他的各种各样的费用。
管理费是约定得非常细的。比如说，如果租客他欠缴了房租，管理公司发起了eviction，就是清退的法律程序，那么除了法律程序本身产生的各种费用之外，还要交75美元的管理费给管理公司。
如果说租客他在入住的时候没有把水、电这些转到自己的名下，那么每个月要交50美元的管理费。
再就是在租客他退租了之后，如果有一些产生的费用，他在30天之内没有及时缴清的话，那么也会产生罚金，罚金是1,000美元或者是一个月的房租，看哪个更高就是哪个。
再往后，这个房子可能是有业主协会的，业主协会对于社区有各种各样的管理，如果租客违反了业主协会的规定，产生了罚金的话，除了这个租客要承担罚金之外，他还要给管理公司交75美元管理费。
再接下来，如果租客他决定把这个房子给买下来，他要给管理公司交3%的佣金，就是经纪人的佣金。
在续约的时候，有75美元的管理费；每一次管理公司给租客发法律的通知，除了这个通知的邮费由租客承担之外，租客还要交25美元的管理费；如果管理公司和租客约定了见面，租客爽约、放鸽子了，那么他要交75美元的管理费。
再往后，这份租约还约定了草坪是租客的责任，他要打理的。再往后是关于除虫的约定，这份租约约定了租客每个季度是要对房屋进行一次除虫的，除虫必须是由专业的公司有资质的公司来做。而且租客必须是给管理公司提供足够的证据证明他做了这样的事情。1234有各种规定，你必须提供，比方说专业公司的发票，你还要有照片，你还要寄给管理公司，要在90天之内寄给管理公司，如果有一项不符合，那么好，对不起，是有罚金的。
再往后，是关于空调滤网的更换是租客的责任。管理公司会把滤网送到租客这个地方来，租客是需要在两天之内把滤网给换上的，这是租客要做的事情。
接下来有一个非常详细的表格，这个表格列出来了，哪些事情是房东的责任，哪些事情是租客的责任。
那有哪些事情是租客的责任？比如说室内下水道堵塞是租客的责任，还有食物垃圾处理器的重启，设定空调、更换空调遥控器电池，更换炉子的滤网、换灯泡，微波炉的转盘，还有更换烟雾报警器的电池，室外水龙头，这些都是租客的责任。
好，再往后，我们看到，如果有一些维修维护是在下班之后，那么租客要每一次支付75美元的管理费；如果租客的钥匙丢了，要求配钥匙，那么租客要支付25美元，而且租客必须到物业管理办公室去自取，他不会给你送来，也不会给你寄来的。
再就是，租客打电话也是有一些规定的。如果他给管理公司打紧急的电话，而他谈的是非紧急的事情，那么要交25美元；或者是打紧急电话，打的次数太多，那么要交25美元。
接下来还有一些关于宠物的规定。宠物你如果养的话，是每个月有费用的。第一只宠物每个月44美元，接下来每多一只要多加28美元。
你看，远远不是每个月有一个房租这么简单，它是有各种各样的费用的。这些规定一方面实际上能够让租客的行为更加得规范，更加得良好，另外一方面无疑也增加了管理公司它的利润。当然它对于房东来讲也是有好处的。
以上就是今天的分享。如果你想要了解如何在美国做出租房投资的话，一定要听一听我的课程《聪明的海外房产投资》。今天就聊到这里，谢谢大家。再见！
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——中国辽宁李女士
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